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    德國住房價格波動及其影響因素研究

    2013-08-06 14:46:10來源:中房網

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      與歐美主流工業國家的住房價格波動迥然不同,德國住房價格表現出難以置信的長期穩定性。1975-2011 年,德國實際住房價格累計負增長 21.6%,同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為 5%、145%、123%和 50%,且呈現極大的波動性。德國住房價格為何如此穩定?潛在的深層次邏輯是什么?對我國制定住房政策、規范市場發展、穩定住房價格、妥善解決居民住房需求等問題可以提供哪些政策經驗?

      市場經濟中,住房市場價格的穩定性取決于供需關系的合理平衡。從聯邦德國市場來看,1961 年廢止了“二戰”盟軍政府所推行的住房統制經濟,改由政府促進供給、補貼社會弱勢群體與自由市場調節并行的住房市場政策。1970s 年代以來,隨著住房市場供需關系的持續改善(1978 套戶比率達到 1.28),德國政府積極推進住房市場化政策,開創性的建立和完善租房市場的法律規范,使得住房市場在動態平衡中不斷向前發展。限于數據可獲得性,我們的研究主要集中于1975-2011 年,這期間德國基本不存在住房價格管制,住房價格主要由供需關系決定。因此,我們重點從供需關系、住房市場政策以及宏觀貨幣政策幾大因素考察其對房價波動的影響。

      從需求層面看,總量需求放緩、區域結構分化。其中,總量需求由人口增速決定,而區域結構發展取決于人口流動方向。(1)人口規模擴張受限,一是人口自然出生率持續負增長,二是移民進展緩慢,使得德國人口長期穩定在 8000 萬左右。(2)人口老齡化與家庭小型化發展,2010 年 65 歲及以上老齡人口已經超過 20%,單身家庭占比達到 40%,老齡化與單身化使得購房需求不旺。(3)城鎮化進程基本結束,農村人口向城鎮遷移速率極為緩慢,40 年間,城鎮化水平僅提升了 2.23%。(4)人口流動新特點,受經濟發展水平影響,人口流動的特點為:東部流往西部、小城市流往大城市、傳統工業城市流往新興服務業城市、城市郊區流往城市核心區。人口流入區的房價需求提升,推動住房價格上漲;而流出地區的住房需求下降,房價存在下跌壓力。

      從供給層面看,總量供給充足、市場發展規范。(1)存量供給充足,1978年套戶比率已經達到 1.28,此后該比值持續穩定在 1 以上。(2)規模化的社會住房供給,社會住房存量達到 200 多萬套,可以解決德國 5%家庭的居住問題。(3)具有規范和發達的住房租賃市場,得益于法律充分保障承租人的居住權益,55%的德國家庭都選擇租房居住,即使收入水平已經取得了顯著增長,購房比例依然不高。(4)住房投資回報合理且穩定,回報率約在 5%左右,較存款和國債的收益相對要高,可以持續吸引私人及機構投資者的住房投資。(5)政策對住房供給的持續支持,實施不同程度的稅收優惠、減免、退稅和補貼等。

      從住房政策層面看,德國實現了“從住房政策到住房市場政策”成功轉變。“二戰”以來,德國住房政策歷經“住房統制經濟”、“國家大規模供給支持”、“市場需求調節”和“市場行為規范”四大階段,并在各個階段制定了嚴格與可執行的法律配套體系,順利實現了由“政府干預”到“市場調節”的住房市場經濟。可以說,德國住房政策的適時性和務實性,值得我國借鑒。

      從貨幣政策層面看,聯邦德國歷來都是實行穩健的貨幣政策,通脹水平持續穩定在較低水平,1990 至 2011 年,年均通脹水平僅為 2%左右,而其中很大程度上取決于國際石油價格的快速上漲。因此,穩定的貨幣政策沒有形成對住房市場資產價格的沖擊。

      整體而言,德國住房市場發展極具平衡性,在價格低波動中解決了廣大居民的居住問題,同時法律的完善使得德國具有歐洲最發達和最規范的租房市場,有利于住房供需矛盾的化解,有利于提前監測不同地區對住房的需求變動,使得各地的住房供給能夠及時響應和啟動。

      近十來來,中國住房市場供需不平衡導致住房價格快速上漲,其根本的驅動力還是在于中國仍處于人口規模持續擴張和史無前例的人口大規模快速城鎮化的進程當中,城鎮住房市場的供需矛盾長期存在,特別是在流動人口集中的東部沿海地區和中西部重點城市區域表現更為突出。在這一歷史進程當中,由于中國住房法律體系和政策約束相對不完善,缺乏應對如此大規模人口持續遷往城市的應對措施,住房市場的供需關系持續失衡。

      從德國住房市場的表現和住房政策的制定經驗來看,中國的住房政策制定應在以下幾方面展開:(1)加大住房供給的支持力度,重點解決人口流入較為集中的東部沿海地區的城市人口承載能力,加快“廉租房”建設,著力解決中低收入群體中無力支付合理房租人群的居住問題。(2)大力推動租房市場的規范發展,從法律制度上嚴格約束承租雙方的權利義務并適當偏向承租人權益保障,建立有利于執行的配套措施,如根據區域地段、物業品質等參數建立區域房租指導價并定期更新,解決“房租”這一核心爭議問題,使得“租房”成為解決居住問題的主途徑。(3)進一步增強城鎮就業吸納能力、居住承載能力,大力振興產業和服務業,培育更多、更分散的可吸納流動人口就業的城市群。僅僅依靠“北上廣深”為代表的東部沿海都市圈,可能無力解決 2 億流動人口就業與居住的矛盾。(4)轉變傳統社會觀念,大力提倡“租房”文化。“居有其所”并非一定要求“居者擁有其所”。

      務必認識到,以中國目前的經濟發展水平和國際產業競爭力,史無前例的人口基數和增量,長期割裂的城鄉二元結構,以及較低的戶籍城鎮化水平,要完全實現“居者擁有其屋”的理想,可能是今后數十年乃至上百年才能完成的歷史任務。而實際上,從社會競爭的角度來講,我們不可能也沒有必要實現這樣的大同理想,即使是發達工業化國家歷經二百余年的工業化發展也沒有達到人人擁有住房的理想。現階段,解決住房市場矛盾的關鍵在于認清當前市場供需關系、順應市場規律、制定務實且與中國實際情況相符的住房市場政策才是當務之急。

     

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