<dfn id="bhdjg"><s id="bhdjg"></s></dfn>
  • <object id="bhdjg"><option id="bhdjg"><mark id="bhdjg"></mark></option></object>
  • <code id="bhdjg"></code>
  • <big id="bhdjg"></big>

    增速不達預期,千億雅居樂遭大摩差評

    孫夢凡2019-03-21 08:47:41來源:第一財經日報

    掃描二維碼分享

    ??競爭激烈的房地產市場,對每個主體既殘酷又公平。經歷過低潮期陣痛,雅居樂集團(03383.HK)雖然沒能完成2018年的銷售目標,但終于躋身千億房企陣營。

    ??3月20日,雅居樂公布2018年年度業績,財報顯示,2018年集團房地產項目累計預售金額為1026.7億元,較上年增長14.5%,首次突破千億關口。

    ??曾經,受益于海南明星大盤清水灣的突出表現,雅居樂一頭扎進旅游地產迷霧,試圖將該模式異地復制。但困境很快顯現,2010年至2018年其年化復合增長率僅15.6%,遠低于與之處于同等規模的同行。

    ??趕超的無形壓力如影隨形,雅居樂重新啟動了一輪加速,2018年新開拓20個城市,較上一年城市總數增加幅度超過50%,如此激進的態勢難掩擴張之心。但業績增速并未同步。20日,摩根士丹利發表研究報告指出,雅居樂去年基本盈利遜于預期9%,予“減持”評級。

    ??與此同時,其負債率也從2017年的71.4%攀升至2018年的79.1%。未來,在“1+N”模式下,“以地產為主,多元業務并行”能為其帶來多大的生長力,還是未知。

    ??艱難千億

    ??雅居樂終于守得云開見月明。經歷幾年業績低谷期,2018年,集團房地產整體預售金額首破千億關口,達到1026.7億元,較上年增長14.5%;累計預售建筑面積為798萬平方米,較上年增長8.4%;預售均價為每平方米12871元,較上年增長5.6%。

    ??作為房地產銷售明星盤,海南清水灣項目一直是雅居樂的金字招牌。2010年該項目開盤,全年銷售額接近百億,占集團總銷售額的31%。清水灣的火熱讓雅居樂曾一躍至行業前列,當年銷售排名TOP11。

    ??高光時刻下,雅居樂一頭扎進旅游地產迷霧,從2012年開始在全國復制旅游地產項目。2012年至2016年,在其總土地儲備中,海南及云南地區的旅游地產項目土地儲備面積始終維持在1000萬平方米以上,占總土地儲備的33%以上。

    ??但隨著房地產受到調控,以房地產為主導的旅游地產開發模式遭遇瓶頸。2011年開始,雅居樂銷售金額增速緩慢。2010年至2018年其年化復合增長率僅為15.6%,遠低于前期同等規模房企。

    ??資料顯示,雅居樂從2006年開始調整投資戰略,著手全國布局,但獲取的土地儲備一直不多。2016年,雅居樂加大投資力度,進入城市不斷擴容。而在過去的2018年,其布局節奏則尤為激進。

    ??財報顯示,2018年,雅居樂通過招拍掛及股權收購的方式增添46幅新地塊,預計總建筑面積達1111萬平方米,集團應占權益預計總建筑面積為 909萬平方米,總土地金額 426億元,集團相關應付土地金額為人民幣294億元。

    ??截至2018年12月31日,雅居樂于65個城市擁有預計總建筑面積達3623萬平方米的土地儲備,其中大理、福州、邯鄲、合肥、湖州、漳州等20個城市為新開拓市場。

    ??戰略調整使得雅居樂邁過千億門檻。但其營收增速與布局節奏并未同步,2018年,其實現營業額561.45億元,同比增長8.8%;毛利246.74億元,同比增長19.3%;凈利潤83.58億元,同比增長23.3%。

    ??與其他謀求規模的房企動輒超50%的增速比,雅居樂的盈利能力難言優秀。市場對其成績單也并不滿意,摩根士丹利發表研究報告指出,雅居樂去年基本盈利遜于預期9%,經調整權益凈杠桿率按年擴大24個百分點至126%,予以“減持”評級。

    ??快速擴張之下,雅居樂的負債情況也難言樂觀。截至2018年12月31日,其負債比率為79.1%,而2017年這一數字為71.4%。目前,其總借款為885.29億元,一年內到期需還債務約353億元,賬面現金357.76億元,勉強覆蓋債務。

    ??多元困局

    ??2018年2月,雅居樂雅生活服務股份有限公司(03319.HK)在香港聯合交易所主板分拆上市。同年,其新成立房管集團和資本投資集團。至此,雅居樂形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理八大產業集團并行的多元化格局。

    ??縱然產業格局多樣,但雅居樂真正進入的是地產相關產業,以及環保和教育。在管理層的愿景中,未來五到六年,房地產業績占一半,其他產業占一半。就環保而言,雅居樂希望營業額能達到100億到200億元。此外,其發力產業小鎮和城市更新,希望產業小鎮能在傳統地產中占到一定比例。

    ??但從2018年財報看,雅居樂“以地產為主,多元業務并行”之路依然漫長。年內,集團營業額為561.45億元,較上年增加8.8%。其中物業發展的銷售收入為524.88億元,較上年增長6.5%。物業發展收入與多元化業務收入的占比為93.5%及6.5%,多元化業務收入占比僅同比增加2個百分點。

    ??其中,雅居樂來自物業管理、酒店營運、物業投資及環保業務的收入分別為21.33億元、7.22億元、1.89億元及6.14億元,分別較去年上升65.3%、5.5%、13.5%及199.8%。微弱營收背后,雅居樂去年對50個新增項目的投資超百億元。

    ??不過在物業管理方面,雅生活增長勢頭較好。2018年內,雅生活營業額為33.767億元,較上年增長 91.8%;毛利率及凈利潤率分別為 38.2%及24.0%。股東應占利潤為人民幣 8.01 億元,同比增加 176.5%。

    ??未來,雅居樂將重點聚焦文旅、康養和休閑體育三大核心產業上。“我們產業小鎮的重點布局會聚焦在大灣區、長三角和京津冀等地區,著重圍繞產業小鎮和產業IP進行建設和運營。” 雅居樂集團副總裁王海洋表示。

    ??但在多元化布局短期難以大幅營收的情況下,雅居樂欲實現進一步擴張,依然要靠傳統主業。據悉,雅居樂2019年可售建面是1357萬平方米,貨值超過2000億元,其中新開售項目31個,全年總在售項目117個。

    ??從其今年的可售資源分布來看,華南地區占比達到30%,華東區域占比達到24%,華中和西部地區占比達到20%,海南、云南的旅游地產板塊占比是18%左右,比之前有所降低,另外其他區域占比達到8%。

    ??但囿于海南島政策影響,雅居樂方面表示,今年預計海南島的貢獻相對來說不會太多,對2019年將會有短期影響,但預計毛利率能保持在30%以上。

    ??種種因素下,雅居樂步伐趨向保守,將2019年預售目標定為1130億元,僅較2018年增長10%。而同在廣州起家素來以保守聞名的中國奧園(03883.HK)也制定了25%的增長幅度,年銷售目標達1141億元。

    原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
    專 題
    返回頂部
    掃描二維碼分享
    返回頂部
    必发88-88bifa手机版官网-88必发娱乐网站