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    寧高寧執掌金茂這三年

    宋然2019-03-21 08:45:28來源:第一財經日報

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    ??金茂的銷售業績與第一梯隊還有一定距離,然而其經營效率等各個指標均可與第一梯隊房企相較。2018年金茂實現營收387.33億元、毛利潤145.38億元、毛利率38%、凈利潤52.11億元、凈利率13.45%。這與金茂一直強調的“適度規模”有一定關系,在最近沖擊規模的三年里,金茂沒有停止對經營效率的關注。

    ??每一家企業的經營風格都難免貼上掌舵人的印記,即便國有企業也不例外。

    ??2016年1月,寧高寧辭任中糧集團董事長、黨組書記一職,就任中化集團董事長、黨組書記,中國金茂集團主席,這是繼華潤和中糧之后,寧高寧掌舵的第三家央企。

    ??華潤的均好與中糧大悅城的馳名都是寧高寧在位時的“政績”,這兩家央企將其房地產板塊做得風生水起,也源于寧高寧對于房地產領域的把控。“執政”金茂三年多,2018年其又交出了一份不錯的成績單,與華潤和中糧類似,寧高寧治下的金茂煥發出高增長特質。

    ??2018年中國金茂實現合同銷售金額1280億元,同比去年增長85%,這也是金茂首度邁進千億大關,克而瑞排行榜上升5名排至第24名。

    ??財報顯示,2018年金茂實現營收387.33億元,同比上年增長25%;毛利潤145.38億元,同比增長45%,毛利率38%;凈利潤52.11億元,同比增長31%,凈利潤率13.45%;公司實現末期股息為每股10港仙。

    ??金茂主營業務涵蓋三大板塊,分別是城市及物業開發、商務租賃及零售商業運營、酒店經營。根據財報,2018年金茂營收的核心依然是城市及物業開發板塊,占總收入87%。

    ??豪宅盤里的鯰魚

    ??過去幾年內,金茂有兩個標志性的轉折事件,其一是2015年金茂實現更名,由原中化方興更名至現今的中國金茂,也是在同一年,金茂宣布執行全新“城市運營商”戰略;其二為2016年初寧高寧到任金茂并掌舵,也是從這一年起,金茂開始了其規模化的道路。

    ??數據顯示,2016年金茂銷售額485億元,2017年為693億元,而2018年更是金茂的標志年份,在這一財年金茂首次突破千億,距離管理層沖擊的第一梯隊又近了一步。

    ??金茂在2017年以前一直都是深耕一二線策略,尤其對于熱點城市更是其布局重點,這緣于金茂早在多年前就看準了高端改善這一細分產品線,克而瑞數據顯示2018年金茂銷售均價25539元/平方米,遠超龍頭房企,這也從一個側面反映出金茂的經營風格。

    ??多年來,金茂是一線城市核心地段土地拍賣中的常客,更是爭奪“三高”(高總價,高單價,高溢價)地塊的急先鋒。讓金茂一炮而紅的項目就是一個地王項目,2009年北京國土局中,金茂以40.6億元拿下廣渠路15號地,折合樓面均價1.6萬元/平方米,“面粉貴過面包”的說法由此而來。這便是金茂的第一個府系產品,北京廣渠金茂府,此后其一直沿用金茂為名。

    ??最近幾年,金茂始終在尋找核心區位的核心地塊,2016年8月,金茂35.1億元入手鄭州鄭東新區地塊,折合樓面價3.7萬元/平方米,此后售價5.8萬~6.5萬元/平方米,這樣的均價對于一個二線城市來說無疑是頂豪配置。2017年9月,金茂入手廈門翔安地塊,以總價20.91億元拿下該地塊,折合樓面均價2.9萬元/平方米,那時廈門執行限價措施,該項目出讓時獲批價為2.9萬~4.2萬元/平方米。

    ??城市版圖擴容

    ??寧高寧加盟后的金茂有步驟有策略,首先占領一線及熱點城市,將金茂這一品牌效應做大,隨后有節奏地深入一線城市周邊的重點二三線城市,布局城市圈的想法有了初步規模。

    ??這也體現在近兩年的財報中,2017年金茂開始進入西安、成都等強二線,2018年金茂繼續擴容城市布局,除了一二線城市外,金茂在2018年首度進入貴陽、濟南、常州、廈門等地,截至期末共布局40個大中城市,而在2017年只有28個。

    ??從城市布局來看,除了在2018年繼續深耕一線及強二線之外,公司還注意到了一線城市周邊的機會,諸如長三角增加了南通、紹興等地,在粵港澳大灣區加碼東莞,同時增加西南的貴州、中部的開封等地,可以說在城市布局上更為全面,也較為符合規模型房企的綜合布局之勢。2018年金茂新獲取68個項目,新增土儲面積為2264萬平方米。

    ??金茂的銷售業績與第一梯隊還有一定距離,然而其經營效率等各個指標均可與第一梯隊房企相較。2018年金茂實現營收387.33億元、毛利潤145.38億元、毛利率38%、凈利潤52.11億元、凈利率13.45%,扣除投資物業公平值收益凈利潤為50.84億元,凈利潤率仍為13.13%。

    ??這與金茂一直強調的“適度規模”有一定關系,在最近沖擊規模的三年里,金茂沒有停止對經營效率的關注,2017年其毛利率為32%,2016年為37%,其凈利率也始終保持10%以上。

    ??除規模之外,金茂的另一個亮點在于城市運營,這個從2015年起就提出的概念,在最近幾年被一直貫徹。2018年金茂新增3個城市運營項目,26個框架合作協議,截至期末累計獲取及鎖定13個項目。在業績會上,金茂管理層表示到2020~2022年將有60%的土地從城市運營項目中獲取。

    ??在城市運營項目中有很重要的一個環節即一級土地開發,近幾年金茂借力城市運營發展土地一級開發,對此中原地產首席分析師張大偉表示,金茂的這一定位在過去幾年是準確的,城市運營需要央企國企這樣的企業性質,同時也要求更強的企業實力,這兩點對于金茂來說都比較符合,切入這個市場更有利于金茂做大做強。

    ??在城市及物業開發板塊,金茂表現出較為強勁的增長動力,然而在不動產運營方面,金茂的比重還不夠高,在2018年度金茂旗下商務租賃及零售商業運營在全體系下占比為4%,酒店經營占比為5%,另外酒店經營在2018年度營收20.48億元,同比下滑1個百分點。

    ??負債增加融資頻繁

    ??規模擴張必然伴隨負債增加,2018年金茂有息負債為879.73億元,同比上一年增長23%,其中一年內到期負債219.76億元,賬面現金及現金等價物為213.24億元,短債與現金規模基本打平。規模的擴張從投資活動現金流為-195.89億元也能看出,財報顯示凈流出的主要原因系集團進行投資,向合營公司及聯營公司貸款、向非控制股東貸款及構建物業、廠房及設備支出所致。

    ??而營收的增加和融資渠道的順暢,也將金茂的經營性現金流回正至20.12億元,在2017年這個數字還是-246.93,可以說有較大幅度回升。財報顯示其主要原因系集團支付土地及建筑成本、營銷費用、管理費用及稅費等,部分因收到售樓款、物業租金及酒店經營收入等而抵消。

    ??金茂在當期嘗試多種融資手段,包括2018年3月發行人民幣計值12.5億優先擔保債券,2018年4月和12月在境內發行30億人民幣無擔保中期票據和20億人民幣無擔保永續中期票據,2018年12月在境外發行3億美元優先擔保永久資本證券等。

    ??2018年度金茂利息開支總額為53.77億元,較上年增長38%,主要在于本年度新發行債券及貸款增長所致。其中資本化的利息開支為29.57億元,同比上升35%;融資成本為24.2億元,同比增長43%。

    ??受益于融資活動頻繁,金茂在2018年度現金流凈額為416.38億元,財報顯示主要是由于公司發行境內中期票據、發行永久資本證券、非控制股東貸款、非控制性股東注資、新增銀行貸款及其他貸款、收到第三方投資,部分因償還銀行貸款及其他借款、贖回永久可換股證券、支付利息、支付2016年股息及2017年特別中期股息及支付非控制性股東股息所致。

    ??金茂對于2019年的業績預期為1500億元銷售金額。對此,中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞表示,從目前的數據看,2019年金茂突破2000億元問題不大,按照最近幾年的增長規模,金茂在未來5年之內可以突破3000億元,站上第一梯隊。

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