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    中國金茂發布2018年業績報告 城市運營突破地產周期

    2019-03-20 09:02:59

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    ??3月19日,中國金茂(00817.HK)在香港公布了2018年全年業績。

    ??以1280億銷售突破千億門檻的同時,金茂在2018年以85%的高銷售增長率成為“新千億”中最受關注的穩健高增長企業。

    ??根據億翰智庫的統計,截止至2018年12月31日,未經審核的數據顯示,中國金茂2018年的業績增幅,在千億級及以上的房企中位居榜首。最近四年來,中國金茂的銷售規模復合增長率更是達到了50%以上,處于行業高位。

    (中國金茂跨越千億銷售額)(中國金茂跨越千億銷售額)

    ??突破周期的“千億成色”

    ??與過去跑馬圈地就能成就千億的舊時代邏輯不同,中國金茂的千億是以科學創新和精細運營取代資源占有為王的新千億。具備“突破周期”屬性的“金茂模式”,造就了中國金茂千億“黃金成色”。

    ??中國金茂2018年的利潤增長證明了這一點。

    ??2018,中國金茂獲取毛利145億,同比增長45%;獲取約73.77億的年度凈利潤,同比增長43%;股東應占利潤52.1億,同比增長31%;在毛利率上,中國金茂當前達到了38%,同比2017年增加6個百分點。突破千億的同時,“厚積薄發”的中國金茂,進入了利潤兌現的高質量增長時期。

    ??其全年5%左右的平均融資成本顯示,無論周期好壞,中國金茂一直是資本市場的優等生。歷年年報數據顯示,不受行業波動影響,中國金茂始終保持著穩定的高復合增長率、低融資成本水平、優質土地儲備增長,一種不受行業周期影響的“金茂模式”已然成型。長期穩健的財務狀況,更是中國金茂對抗周期下行風險的重要保障。歷年年報顯示,中國金茂年年現金流充裕,凈負債率也長期保持在行業中低位。2018年負債率平穩,進一步優化負債結構,標普、穆迪和惠普三家國際評級機構均給予中國金茂“投資級”評級和“穩定”展望

    ??持續增長的優質土地儲備,則是穩健金茂能夠在安全范圍內快速擴張的關鍵武器。

    ??2018年,中國金茂適時新增低成本土地儲備。年報數據顯示,中國金茂在2018年以來,成功進入14座新城市,累計進入40城,實現全國核心城市的均衡布局,截止2019年2月底,新獲取68個項目、土地儲備總面積為6420萬平方米。

    ??業績發布會上展示的數據顯示,中國金茂2019年在環渤海區域、華東區域、華中區域、西部區域、華南區域的五大都市圈、全國布局40個城市的在售項目中,擁有2376.5億總貨值(2019年中國金茂供貨數據)。這意味著,中國金茂在2019年達成1500億元的簽約額銷售目標,并非難事。

    ??進入“后千億”時代,中國金茂在空間布局上擁有全國各大都市圈精心布局的城市運營、住宅開發、持有物業;借助優質資質與低融資成本,中國金茂一直持續在合適的時間點收入合適的土地,在時間布局上達成合理的項目周期錯位,形成持續增長模型。一個規模龐大、綜合實力強勁、無懼周期風險的新巨頭已然現身。

    ??在實現1280億銷售業績的同時,截止2018年業績報告期末,中國金茂物業及土地已簽約銷售而未交付結算的金額約為人民幣1403億元,這進一步鎖定了未來的增長和利潤。對此,中國金茂透露,未來計劃于2020年達成銷售簽約額2000億;并于2022年達成持有面積200萬平方米、持有收入突破50億大關的目標,以更強大的綜合實力進入行業第一梯隊。

    ??城市運營難以復制的金茂實力

    ??站在千億的起點再出發,城市運營實力是中國金茂于未來沖向第一梯隊的獨特王牌之一。

    ??過去的幾年來,金茂布局了一批以城為特色的優質城市運營項目。數據顯示,截止目前,中國金茂總計正在運作15個城市合作項目,堪稱是城市運營項目的專家。

    ??從1998年自金茂大廈開始構思城市運營之道,到“三年成勢、五年成城”的城市運營標桿“長沙梅溪湖國際新城”、直至以“青島中歐國際城”、“南京青龍山國際生態新城”、“金茂谷鎮·麗江創意文化產業園”確立城市新城、城市核心綜合體、特色小鎮三大運營模式,中國金茂領先的城市運營模式,是一個逐步升級的過程。

    (長沙梅溪湖國際新城)(長沙梅溪湖國際新城)

    ??2015年中國金茂宣布在傳統意義上從地產開發商向城市運營商升級,中國金茂在原有“銷售+持有”雙輪戰略基礎上,加入“金融+服務”的兩翼,支持城市開發運營業務。2018年,中國金茂更是已經形成了一套“以城聚人,以城促產”的“城-人-產”城市運營邏輯。

    ??先造城市、再聚人氣、促產業,以城聚人、以城促產——在這樣的金茂式城市運營邏輯下,金茂持續打造了多個品質高、環境佳、配套優、活力強的品質新城,吸引來高素質、高知識、高視野、高需求的“四高”人群,也因此拉動了更加創新活躍、科技引領、知識密集、協作頻繁的產業發展。這樣的城市運營更實際,更可持續,也因此更受地方政府歡迎,這為金茂的相對低成本優質“儲貨”打下基礎,也為成為金茂高品質產品的保障。

    ??經過數個項目的運營,金茂獲得了嫻熟的綜合開發能力,也積累了大量合作資源,從而為下一步的發展蓄力。截止2018年底,金茂累計簽約309家產業戰略合作伙伴,其中,華人文化、芯恩集成、陽光媒體、中關村發展等行業領先企業、國際知名IP資源不斷增多,資源共享平臺也在不斷完善。

    ??在城市運營業務中,金茂的物業開發、酒店經營、商務租賃、零售商業等板塊也順勢而起,并支撐起寫字樓、商業、酒店等多條產品線。這也有力地推動著中國金茂實現突破周期的穩健增長。2018年的這一份“年度成績單”,多個利好數據已說明了一切。

    ??“超級金茂”現象 突破周期的產品實力

    ??除了城市運營,中國金茂“突破周期”的另一核心王牌是產品力。

    ??在優質的品牌背書加持下,依靠“府悅墅”全線產品的全國布局,“超級金茂”現象在全國涌現——品質的高企,讓中國金茂的產品在很多城市都成為所在區域的標桿項目,開盤即熱銷。這其中最為特別的就是中國金茂的王牌產品線“金茂府”

    ??2018年“金茂府”這個獨角獸產品已然成為市場現象級產品,譬如北京亦莊金茂府全年銷售77億累計銷售235億、上海大寧金茂府全年銷售66億累計銷售160億、從杭州濱江金茂府八開八罄到杭州首開金茂府入市40天銷售46億笑傲杭城、還有像廣州珠江金茂府全年銷售41億、天津海河金茂府40億、北京金茂府37億等等,截止2018年12月底金茂府在全國23座城市已開發42座金茂府。

    (圖為大寧金茂府)(圖為大寧金茂府)

    ??在2018年10月中國金茂正式宣布開啟“金茂府2.0”時代,隨著金茂府升級為2.0版本,持續迭代的金茂產品力在2018年得到行業各大機構的認可:2018年1月,在新浪樂居舉辦的樂居北京創新峰會上,北京亦莊金茂府獲評年度人居典范獎;7月,南京河西金茂府榮獲美國綠色建筑協會頒發的LEEDGOLD金級證書;8月,北京亦莊金茂府榮獲詹天佑優秀住宅小區金獎;同月,北京朝陽金茂綠創中心獲評美國綠色建筑協會頒發的LEED四星級鉑金級認證,青島中歐國際城獲評中國房地產報、中國房地產網、中國智庫頒發的“中國建筑天壇獎”;12月,大寧金茂府榮獲“2018年房地產校企協同案例研究案例研究示范基地”稱號。

    (圖為金茂府2.0發布會現場)(圖為金茂府2.0發布會現場)

    ??另外數據顯示,2018年,中國金茂的客戶滿意度為84分,達到行業優秀水平。其中4個二級指標更是達到行業標桿水平,分別是:房屋設計85分、園林景觀93分、小區規劃和配套85分、物業服務92分。

      中國金茂在穩健業績高增長的同時還受到市場認可的品牌口碑,對此,像安信證券、廣發證券、東吳證券等機構在2019年發布報告將中國金茂列為H股重點關注龍頭,并給予其“買入”、“推薦”評級。銷售業績于土地儲備的規模拓展,源自金茂優質產品力的品牌效應,低融資成本及穩健經營狀態,是資本市場長期看好金茂的三大因素。
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