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    丁祖昱發布2018中國房地產500強測評成果

    2018-03-21 14:51:58來源:中房網

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    中國房地產測評中心主任、易居企業(中國)集團首席執行官 丁祖昱

    ??中房網訊 3月21日,2018中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的“2018中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展十年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

    ??會上,中國房地產測評中心主任、易居企業(中國)集團首席執行官丁祖昱發布了2018中國房地產500強測評成果。以下為實錄:

      丁祖昱:非常高興今天在這里發布500強的測評成果,我相信所有的中國房地產行業的相關企業都非常關注今天的排名,首先我們還是在發布最終排名之前還是回過頭看一下2017年市場,是非常精彩的市場,首先在2017年明確中國房地產未來十年的總定位,房住不炒,租購并舉,房子是用來住的,不是用來炒的,將成為引導中國房地產未來發展的總目標,總定位。

      其次在2017年,中國房地產有了一個非常大的亮點,就是行業的規模再創新高,剛剛部長也講了,去年中國商品房銷售面積達到了16.94億平方米,銷售金額達到了13.37萬億元,都比2016年有了比較大幅度的增長,從過去的十年情況來看,整體房地產的行業規模都在不斷的螺旋上升過程中,而在2017年創造新高。

      從各個城市情況來看,各個城市出現了比較明顯的市場分化,一方面三四線城市非常火爆,但是一線城市成交腰斬,二線城市成交分化,可以看到前面一張圖是一線城市成交下滑,這張圖當中有二線城市,有的城市表現非常突出,三四線城市大多數都出現了多年來難得一見的市場的爆發。

      從房價情況上來看,根據統計局數據,2017年很多二線原來偏后的一些城市房價出現了反彈,而三四線城市房價大多數出現明顯上升,從土地成交情況來看,2017年創造了多項指標的新高,從成交面積成交金額和樓板價都在2017年達到新高,另外三四線城市土地成交總面積達到了整個土地出讓從面積77%,三四線城市商品房銷售面積達到了66%,土地這塊達到了77%,也說明三四線城市市場受到了企業的認可,受到了廣大開發商的認可。

      從項目層面來說,在2017年也有多個項目突破百億元,很多都是規模房企,品牌房企項目,從銷售面積上面去年也有一個項目突破了100萬平方米。二手房市場在2017年出現了調整,受到宏觀孔調控政策形成持續下滑,但是在年末11月份、12月份整個成交量企穩,也是市場開始走向穩定的重要的指標。

      另外二手房和一手房對比數據可以看到,北上廣深四個一線城市,再加上廈門還有啟動,二手房都超過一手房成面積,是1.6倍,上海達到了1.9倍,廈門達到1.9倍,所以現在月多城市已經進入存量市場。

      二手房價格和一手房相比,比較城市一手房明確高于二手房,但是在諸多二線城市我們看到一二手房價到掛狀況,也是由于一部分城市限價造成有意思的狀況。從租賃市場,2017年也是租賃元年,租賃市場也看到一些很有意思特征,首先是目前個人房東,加上一部分小型二房東,占到房源總數達到97.5%。品牌的運營商房企加上國家隊,加上一些中介結構提供的房源數量達到2.5%組有,目前還是以個人為主的租賃市場。

      從融資情況來看,2017年成為租賃融資爆發年,很多房企進入到長租公寓領域之后,完成了租賃市場相關融資,從供應結構來看,目前以上海和深圳為例,目前的供求不匹配,中高端的租賃用房供應還是比較充裕,而中低端租賃用房供應和需求相比還是供不應求,

      從未來各個城市增加租賃來看,從數量來說還是非常大,占比非常高,以北京上海為例,北京未來五年商品應供應是150萬套,供應商占到500萬套,所以應該說在未來三到五年時間當中,我們會看到市場當中會有大量的長租公寓租賃用房新增。

      2018年看一下今年市場發展和風險預判,首先剛剛開完兩會明確了房地產稅政策落地,進入立法程序,限價調控政策不會放松,租賃市場也會成為現在發展的一個重點。從行業的角度來說,今年會保持過去的整體的總量,但增速都會放緩,從1、2月份宏觀數據當中看到成交面積有4%以上的增幅,成交金額仍然有15%以上的增長,所以短期目標還保持著一個相對高速的增長。

      從城市角度來說,今天除了三四線,特別是很多三線城市,已經相對越來越成熟,進入到我們說準二線的行列,在一線和二線城市當中,我們認為今年也會有很多的亮點,成交量上面也會保持,甚至重新啟動會有一個比較大的增幅。

      從房企上來說,在2017年有17家企業破了千億,今年我們認為會有13家甚至更多的房企加入到千億行業,前四強的市場規模也會達到三萬億的全新高度。

      從風險角度來說,目前最大的風險可能還是來自于金融,無論是對按揭這塊還是對開發這塊,目前的金融環境壓力還是比較大的。1、2月份數據當中,我們看到居民的中長期貸款占整個貸款額度比重下降到24%,這也是和去年同期39%相比下降的幅度還是比較大的。

      另外棚改也是我們最希望推動整個特別是二三四線城市發展的推動劑,2018年到2020年棚改計劃比前三年下降17%,當然總量還是相當大的,從前三年1800萬套變成未來三年的1500萬套,但是部分省這里面的各個地級市的棚改計劃也會發生一些變化,比如說以安徽為例,有三個地級市棚改今年是有增加的,但是有12個地級市今年棚改數字下降了。所以每個省每個市還要各自來判斷棚改對于房地產的影響。

      對于這次500強測評,我們總結了以下這些特征。首先榜單前十強,十強沒有變,但是位置發生了變化,除了第一名第九名第十名之外,剩下整個從第二名到第八名位置發生了一些變化,恒大還是保持第一,碧桂園和萬科成為前三。入榜企業在十強和二十強當中相對比較穩定,百強榜單變動一致非常大,我們回顧過去十年,連續十次上榜企業有25家,五次以上上榜企業70家左右,今年首次上榜的百強企業有12家,所以應該說大多數房企最近幾年還是保持在百強行業當中,但是每一年都會有一些落后的或者說增速較慢的,比一些增速較快的房企替代。

      從企業規模來說,500強房企的總資產還在穩步上升,這個增速還在不斷加快,但是凈資產的增速有所回落,特別是2017年我們看到資產負債情況,融資的情況,導致凈資產規模增速還在增長,但是增速有所回落。

      銷售規模500強也創造新高,2017年500強企業全年商品房銷售總面積達到6.4億平方米,銷售金額創下了8.5萬億的新高,同比增長了34.7%,具體房企當中17家破了千億,三家龍頭房企每家都突破了5000億。實現了銷售業績的大幅度的增長。

      另外各家房企,特別是百強房企銷售都超額完成了年度目標,這些房企增長速度較快原因一方面因為并購,合作比較多,另外區域布局,比如說長三角布局,珠三角布局比較合理,而且很多房企前兩年進入三四線城市之后,去年在三四線當中大大收益,另外企業一些內部的激勵機制,整體也推動了房企在2017年取得巨大突破。

      行業集中度在2017年創新高,當然這樣的一個行業集中度的提升在過去三年都成為了一個新常態,相信在2018年,整個集中度還會進一步的提升。

      融資的情況在2017年總量有所降低,但是部分房企在2017年融資情況比2016年增長速度相對來說比較快。融資的方式2017年發生比較大的變化,比如說企業債這塊,境內企業債這塊下降幅度比較大,而在境外融資包括證券化這一塊,成為了2017年的一個全新的新的增速。

      融資成本在2017年,2015、2016下降,2017回升,我們看到融資成本最低的前五家房企,我們也看到他們在2017融資成本重新回升,對于這幾家房企來說整體融資還是非常低,從風險管控角度來說,目前500強房企,整體債務風險是可控的,雖然開發企業的杠桿率負債率有所上升,資產負債率達到了63.93%,凈負債率均值70.45%,都有一個多百分點的上升,在現金的持有現金方面在2017年相關數字還顯得非常健康。

      從盈利能力上來看,整個2017年500強房企的凈利潤總額持續增長,500強房企平均利潤達到了7.57億元,也是創造了行業新高。另外在500強房企當中有六成以上的房企的銷售費用管理費用財務費用增長率略高于營業收入增長率,應該說在2017年在調控的影響下面部分成本還是有所上升,所以現在雖然成本有所上升,但總的利潤也在上升的過程當中。

      2017年的運營指標,部分運營效率指標有所回落,可能也是受到了500強房企當中兩極分化影響,部分排名靠后的房企相關指標掉的比較多。從成長的潛力上來說,行業整體的速度開始回落,這個大家也可以理解,因為在2017年整個行業又上了一個全新臺階,在上完臺階之后也許未來整個中國房地產特別是從銷售面積上來說,再上一個臺階的可能性相對較小,所以從行業本身的增長速度上來說,肯定會放緩。但是從前面分析到的集中度的情況,規模房企運行狀況會出現很強的態勢。

      最后我們看一下社會責任,對于目前的500強房企在履行社會責任方面不斷創新高,在交稅方面,在投身公益事業,在精準扶貧定向扶貧方面,我們的房企都承擔了最重要的社會責任。因此今天500強房企成果的發布會,既是對整個中國主流房企的檢驗,也是告訴大家中國房地產企業在整個中國經濟發展當中做出了突出的貢獻,謝謝大家。


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