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    劉志峰:發揮標桿引領作用 共筑美好居住生活新時代

    2018-03-21 14:37:42來源:中房網

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    中國房地產業協會會長 劉志峰

    2018年3月21日

    ??今年是中國房地產500強測評活動開展的第十個年頭。十年來,我們的測評始終堅持科學、客觀、公正的原則來完善方法體系,準確真實展現標桿企業的競爭優勢,中立客觀總結行業先進經驗和問題教訓,使得我們的測評成果已經成為全面評判房地產開發企業和供應商綜合實力及行業地位的重要標準,也成為國內外觀察、了解中國房地產行業發展的重要窗口。在此,我向長期以來關心和支持我國房地產發展的社會各界表示誠摯的感謝!

    ??黨的十九大作出了,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾的重大論斷。解決不平衡不充分的矛盾,滿足人民對美好生活的需要,既是國家制定新時代大政方針的出發點落腳點,也是對各行各業發展提出的總要求。自城鎮住房制度改革以來,我國房地產業發展迅速,取得了巨大成就,住房短缺狀況得到根本改變,實現了從“憂房階段”到“有房階段”再到“優房階段”的轉變。當然,房地產行業發展不平衡不充分的矛盾依然很多,與人民對美好生活的需要還有較大的差距。在這樣的形勢下,我們的500強企業要如何發揮行業標桿作用,來引領推動行業發展,我談幾點看法。

    ??一、把握新定位

    ??這個新定位就是“房子是用來住的、不是用來炒的”,自2016年年底中央經濟工作會議首次提出以來,從去年黨的“十九大”到剛剛結束的全國“兩會”,以及黨中央、國務院召開的多次重要會議,談到房地產必強調“房住不炒”的定位,充分體現了中央堅持住房回歸居住屬性的決心,也釋放了保持調控政策穩定性和連續性的信號。2017年,熱點城市提高首付比例和貸款利率,100多個城市采取了限購政策。其中包括新購住房3-5年內限售,土地出讓限房價、競地價,熱點城市加大土地供應政策等,一線和熱點二線城市房價漲幅回落,三四線城市房價趨穩,房價過快上漲而且輪漲的勢頭得到了抑制,市場逐步回歸理性。房地產去庫存取得積極成效,大多數城市商品房去化周期已回到合理區間。以居住為主的政策得到了社會肯定。今年,因城因地施策的調控不會放松。因此,房地產企業要牢牢把握“房住不炒”定位,圍繞“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”來謀篇布局。積極參與租賃住房建設,加快對傳統房地產進行改造升級,為老百姓多提供長壽命、好性能、綠色低碳、性價比高的“好房子”,滿足老百姓多層次、多樣化的住房需求。

    ??二、適應新變化

    ??2017年全國房地產市場多項數據再創歷史新高。全年商品房銷售面積16.94億平方米,同比增長7.7%;商品房銷售金額13.3萬億元,同比增長13.7%。銷售過千億的房企數量創下新高,達到17家,碧桂園、萬科、恒大三家房企全年銷售更是超過5000億元; 2017年行業集中度繼續穩步提升,并呈現持續向龍頭企業集中的態勢,不同梯隊的企業規模差距進一步拉大,各個梯隊的門檻進一步提高。同時行業資源整合、企業兼并重組加快,全年并購交易活躍。

    ??值得一提的是,去年我國住房租賃市場發展較快,一方面,國家在12個人口凈流入試點城市加快住房租賃試點,培育專業化住房租賃機構;另一方面,房地產企業將閑置廠房、商業用房、自持物業改建為租賃住房,重點發展長租公寓。競拍自建自持型租賃住房用地,參與集體建設用地建設租賃住房試點。已有不少規模型房企通過不同形式布局和介入租賃住房及相關業務,隨著租售同權、土地供給、市場監管、金融稅收等政策的進一步傾斜,以及存量資源運營和生活服務的升級,未來我國租賃住宅市場將迎來快速發展。

    ??面對這些新變化,我們也要清醒的看到,去年商品房銷售創新高,很大程度是得益于棚改貨幣化和三四線城市的大力去庫存,隨著三四線城市競爭加劇,購房需求的集中釋放和一二線城市房價趨穩,以及調控政策持續性影響,市場也會進行一些調整。另外,資金壓力大,融資成本上升也導致房地產企業資金供給的不確定性增加,因此,房地產企業要根據企業自身發展情況制定合適的戰略,要苦煉內功,穩扎穩打,向高質量發展要效益。

    ??三、滿足新需求

    ??當前,我國房地產由高速發展向高質量發展轉變,人們對于住房的需求,也呈現出多層次,個性化的特點,總的來說,就是要圍繞打造“美好居住生活升級版”的高品質住房體系上下功夫,主要在以下五個方面重點優先發展:

    ??——發展長租公寓當前新移民、新就業等居民群體的住房困難問題突出,與社會發展同步獲得合適住房的愿望還難以實現。要重點在12個試點城市加快推動住房租賃,把改建長租公寓作為供給側改革的新動力。2016年,我國公寓市場規模1.38萬億元,預計到2020年,市場規模將接近2萬億元,提供以中小戶型、中低價位為主的長租公寓,對緩解大城市住房困難有著重要的作用,很大程度上,對城市的建設,對創業就業,對社會穩定,都有好處。

    ??——發展健康住宅人在住宅停留的時間占生命的50%以上,老人和兒童停留的時間更長,沒有全方位、全周期的住宅健康環境和服務,是狹隘的健康、發展不充分的健康,談不上住房高品質,更談不上“健康中國”。近幾年老百姓對健康住宅的需求越來越大,從全國既有的60多個健康住宅看,其市場溢價不僅高于普通住宅,而且一房難求。

    ??——發展百年住宅為什么提倡建設百年住宅?一是節約資源能源,延長建筑壽命是最大的節約,百年住宅體系恰恰是把延長建筑使用壽命作為核心內容,堅持可持續發展理念,以系統的方法統籌考慮住房全壽命周期的規劃設計、施工建造、維護更新、再生改造的全過程,形成了建設產業化、建筑長壽化、品質優良化、綠色低碳化。二是百年住宅體系實現建筑結構和設備管線的分離,能在不改變主體結構前提下,進行設備管線更換、裝修更新、建筑維護和空間布局調整。三是符合老百姓對美好居住生活的追求,尤其對改善型需求和中高端消費具有吸引力,是“美好居住生活升級版”。今年,中國房地產業協會將發布《百年住宅設計建設標準》,擴大示范推廣。

    ??——發展綠色社區當前綠色低碳、節能環保住房發展緩慢,與黨的十九大報告提出的“堅持人與自然和諧共生”的目標尚存差距。一些綠色環保的指標僅僅停留在口頭上,沒完全落實在住宅項目上。下一步,要按黨的十九大報告中“開展創建綠色社區”的要求,加快綠色社區建設,促進居住、生活、生態空間有機融合,同時將綠色社區與城市更新、舊區改造、“城中村”出租房治理升級結合起來,在人居環境補齊各種短板、弱項。

    ??——發展住宅產業化 住宅產業化能保證施工工藝、成本控制和產品質量,避免人工作業的誤差,提高工業化精確度,提升生產效率,帶動上下游產業發展,是有效保證住宅品質的抓手,在幫助“美好生活升級版”的高品質住宅方面,將發揮更重要的作用。

    ??各位嘉賓和各位500強企業代表:今年是貫徹黨的十九大精神的開局之年,讓我們把握機遇、創新轉型,為房地產平穩健康發展,為共創美好生活做出更大的貢獻。

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