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    土地市場開年遇冷,成交量跳水

    綜合2019-03-08 11:41:47來源:中房網

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    ??中房網訊 雖然近期個別城市出現樓市回暖信號,但開年以來土地市場的表現卻不太樂觀,各項指標均大幅回落。

    ??上海易居房地產研究院近日發布的《2019年2月40城土地市場報告》顯示,受春節因素影響,2月份40個典型城市土地成交建筑面積同比下降29.4%,土地出讓金收入同比下降27.5%,土地成交均價同比下跌11.3%,土地成交溢價率同比下降12.1個百分點,各項指標均大幅回落。

    ??易居研究院研究員王若辰對中房網(微信公眾號:zhongfangwang)表示,綜合各項指標來看,目前40城土地市場相比去年同期出現明顯的降溫態勢。從《2019年政府工作報告》來看,基調是促進房地產市場平穩健康發展,穩步推進房地產稅立法。政策方面并未放松,仍然以“穩”為主。隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對市場預期的轉變,全國的土地市場仍會繼續降溫。

    ??多項指標同比增速轉負

    ??土地成交建筑面積方面,1-2月累計同比下降16%。報告顯示,2月份40個典型城市土地成交建筑面積2849萬平方米,環比大幅下降40.8%;同比大幅下降29.4%,且已經連續4個月下降。與2018年2月份相比,40城土地成交量下降明顯。

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    ??從前兩月來看,40個典型城市年初累計土地成交建筑面積7662萬平方米,同比下降16.2%。從數據上看,土地成交建筑面積累計同比增幅自2018年6月開始持續回落,而目前已經轉負,土地市場降溫明顯。易居研究院分析認為,房企資金壓力較大,購地節奏明顯放緩,預計2019年上半年成交面積同比增速將維持在負區間內。

    ??土地出讓金收入方面,連續兩個月同比下降。報告顯示,2月份40個典型城市土地出讓金收入為1378.5億元,環比下降36.6%,同比下降27.5%。自2018年下半年以來全國土地流拍現象增多,部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。進入2019年,土地出讓金連續兩個月環比下降。易居研究院認為,目前政策與經濟環境并未發生大變化,預計未來會持續這一下降趨勢。

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    ??從前兩月來看,40個典型城市土地出讓金累計收入3553.5億元,同比大幅下降20.9%,延續2018年全年累計同比下降的態勢。從40城年初累計土地出讓金收入同比增速走勢來看,基本與40城年初累計土地成交面積一致,2018年6月份以來下降趨勢較為明顯,12月份開始轉負。

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    ??分城市來看,1-2月份40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為北京、蘇州、上海、杭州和福州,累計土地出讓金總額分別為583.5、307.8、277.3、273.7和231.7億元。其中,杭州和蘇州累計土地出讓金同比大幅下降,降幅分別為-53.4%和-31.8%;上海和福州分別同比增長33.6%和30.4%;北京基本保持不變。

    ??值得注意的是,杭州土地市場在2018上半年異常火爆,下半年后地市降溫,多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出讓金居全國首位,進入2019年后地市降溫明顯,將逐步回歸理性水平。此外,蘇州與杭州類似,屬于強二線城市,2018年上半年土地市場過熱,2019年土地出讓金同比下跌較大。在易居研究院看來,一線城市土地市場調整時間較長,上海土地出讓金同比增加主要是因為地價的上漲,而非成交量的擴大,而福州土地出讓金同比增加主要來源于成交量的擴大。

    ??土地出讓均價方面,連續12個月同比下跌。報告顯示,2月份40個典型城市土地成交均價為4194元/平方米,環比上漲1.7%,同比下跌11.3%,地價相比2018年同期下跌較明顯。

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    ??從報告看,40城土地成交均價同比漲幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌,2018年3月進入負區間,10月份以來由于一線城市土地成交建筑面積有所增長,成交結構變化導致40城地價同比跌幅有所收窄。易居研究院預計,在政策調整幅度不大的情況下,上半年40城土地成交均價同比漲幅將繼續處于負區間。

    ??土地成交溢價率方面,同比下降12.1個百分點。報告顯示,2月份40個典型城市土地成交溢價率為9.2%,與1月相比上升0.5個百分點,與去年同期相比下降12.1個百分點。

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    ??報告指出,過去一年土地溢價率快速下滑,也與地方提高起拍價和熱點城市限地價有關。易居研究院分析認為,2018年11月至今,40城土地成交溢價率已處于歷史低點附近,目前已有企穩的趨勢,按過去短周期規律來看,未來幾個月有望在該水平上筑底企穩。

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    ??分城市來看,2月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為南昌、徐州、岳陽、昆明和合肥,土地成交溢價率分別為56%、56%、41%、36%和34%。這幾個城市多為弱二線城市和三線城市,這也反映了本輪周期運行至今三線城市成交相對活躍的特點。此外,2月份溢價率為0的城市達到了17城,比1月份多8城,土地市場降溫明顯。

    ??一二三線地市集體降溫

    ??從城市分類來看,一線城市成交建筑面積同比下降9.5%。報告顯示,2月份4個一線城市土地成交建筑面積為328.4萬平方米,環比下降5.2%,同比下降9.5%。環比成交面積因受春節假期影響,除廣州外均為負增長。從同比變化來看,廣州和北京成交面積同比增長,上海和深圳同比下降。

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    ??從報告來看,4個一線城市土地成交均價為12850.9元/平方米,環比下降1.1%,同比下降7.9%。一線城市的土地成交均價自2017年6月左右開始震蕩下跌,2018年6月份以來有所反彈與土地出讓結構有關,溢價率持續維持在10%以下的低位。從土地成交建筑面積數據來看,自2017年年末以來也維持在2011年以來的較低位水平。2018年11月成交面積較高系正常的年底地價翹尾現象,2019年2月一線城市土地成交建筑面積繼續回落。易居研究院認為,一線城市土地市場在經歷了較長的調整時間后,目前尚未見到成交量明顯回暖,探底仍在進行中。

    ??二線城市方面,成交建筑面積同比下降34.5%。報告顯示,2月份二線城市土地成交建筑面積為2136.1萬平方米,環比下降35.6%,同比下降34.5%;成交均價為3618.8元/平方米,環比上漲0.1%,同比下跌20.1%。

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    ??從報告來看,二線城市的土地成交面積自2017年12月以來開始震蕩下跌,預計2019年上半年土地成交面積仍將維持在較低水平。二線城市土地均價自2017年9月達到5825.6元/平米的歷史高點之后便進入了下行通道,2018年5月份雖有所抬頭,但仍處于下行通道,8月份再次轉跌,跌勢延續至今。2019年2月份地價環比微幅上漲,但以當前的土地成交量水平來看,地價仍處于下跌趨勢中。

    ??三線城市方面,呈現量價齊跌態勢。報告顯示,2月份三線城市土地成交建筑面積為384.7萬平方米,環比下降66.5%,受春節假期影響較大;同比下降6.8%,同比增幅從2018年10月份開始已進入震蕩下跌階段;成交均價為1993.4元/平方米,環比下跌6.6%,該價格已經低于2018年12月份的低點2024.1元/平方米;同比上漲14.4%。對此,易居研究認為,主要因為2018年下半年三線城市,特別是弱三線城市房地產市場處于較火熱的板塊輪動上漲階段。

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    ??值得注意的是,棚改貨幣的推動力大幅減弱。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市,目前的去庫存任務已經基本完成。易居研究院認為,隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支,預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場,并結合2月份成交面積的較大下滑以及成交價格創2018年7月份來新低的市場信號,將在2019年持續降溫。

    ??【說明】:報告中所統計的土地為通過招牌掛方式成交的商品房用地,具體土地性質包括純住宅、商住、商辦及綜合用地。土地成交均價及土地成交溢價率的計算,均取過去6個月此類指標的移動平均值。

    ??【附:40個典型城市分類】

    ??4個一線城市:北京、上海、廣州、深圳

    ??22個二線城市:大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟南

    ??14個三四線城市:揚州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊

    ??報告來源:上海易居房地產研究院

    ??執筆人:王若辰

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