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    8月佛山土地成交规模落至年内新低

    路漫漫2018-08-28 11:17:33来源:南方都市报

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    ??8月,佛山土地市场成交规模滑落至年内新低,除了卖地量与市场供应相关之外,土地价格也开始降温,以底价成交的土地也越来越多。

    ??在这背后,以佛山为样本折射出全国房地产市场,正在从过去两年“拿地光荣”的抢地模式,回归到理性。

    ??在业界看来,无论是艰难的高地价项目与政策限价之间的博弈,还是开发商拿地所需要承载的配套建设越来越多,都让拿地企业更加冷静。

    ??佛山的土地市场如今不再疯狂,“算不过来账也拿”的地越来越少,房企需要实际落地布局的,是土地上应承载的产业内核与城市公建服务配套越来越多。

    ??市场表现

    ??8月份仅4宗商住用地成交

    ??根据佛山(肇庆)中原策略研究中心统计数据显示,8月份佛山只有4宗商住用地成交,分别为禅城一宗、南海三宗。包括南海西樵听音湖一宗占地逾6.3万平方米,禅城绿景路北侧地块占地超3万平方米之外,另外两宗地块规模都不算大,均位于南海大沥,先后由美的置业拿下。根据土地最大容积率折算,8月份成交的商住用地,折算最大可建筑面积接近38万平方米。

    ??对比今年前8个月佛山土地成交面积,这条曲线在8月份滑落至年内最低。数据显示,8月份佛山商住用地成交面积仅为12.07万平方米,比今年2月份还少。仅为成交高峰的3月份的九分之一。环比7月份减少了近80%。

    ??不过,8月份土地成交的规模,也主要与前一个月推地量有关,佛山目前尚未出现国内多个城市遭遇的“土地流拍”的境遇。但是,佛山的土地市场不再疯狂,已经从土地成交价格方面反映出来。

    ??根据8月份的土地成交记录,三宗住宅用地其中两宗位于限购区内的地块,均为低价成交,此外还有大沥的3771平方米商服,以溢价率仅为1%的接近低价的价格成交。

    ??8月土地市场以工业用地为主导

    ??上一周,佛山五区成交了3宗土地,其中仅有一宗南海大沥的2.3万平方米地块为商住用地,其余位于顺德和高明的两宗土地全部为工业用地。

    ??本周,佛山土地市场仍旧以工业用地占主导,本月末之前待出让的四宗分别位于顺德、三水和高明的四宗土地,全部为工业用地,总占地面积约为26.86万平方米。

    ??事实上,整个8月份佛山的商住用地市场都比较淡静,8月13日至19日单周,佛山土地市场上成交的五宗地块和流拍的一宗地块,也全部为工业供地。

    ??除了成交地块之外,8月份推出的地块也包含非常多的工业供地,其中,8月上旬南海三山一连推出三宗工业用地,地块将在9月上中旬先后入市。

    ??分析

    ??高价地被“套牢”与政策限价 开发商拿地回归理性

    ??“公司暂停在佛山快速拿地的步伐。”某近年新进佛山的品牌房企负责人此前对南都记者表示,一来公司已经一连在佛山拿下多宗土地,完成一定规模的布局。二来是这个“多宗布局”有点过快。与其相类似的房企在佛山并不是个案。

    ??除了供需等因素影响佛山土地成交规模之外,以佛山为样本折射出来的全国房地产市场,正在从过去两年“拿地光荣”的抢地模式,回归到理性。

    ??在业界看来,这首先与此前多个高地价地块处在被“套牢”的境遇,以及与当下政策限价不无关联。“开发商拿地价格高,甚至土地价格甚至高于区域住宅售价。而现在政府批价低,批准的售价甚至比开发商拿地成本还低。所以,很多已经拿地的房企都在等待和观望。”

    ??以他城为例,据媒体报道,南京2016年的五块地王,两年过去了“也保不了本”。

    ??同样,此前佛山诞生的多个高地价地块的尴尬,政府简直不动摇的楼市调控政策等,给后续的土地市场价格反映进行传导。

    ??“以前业界有个趣谈,现在算账的公式完全反了。土地价格等于区域住宅售价,再加上建筑成本。(注:早期传统的核算方式是土地价格加上建筑成本,推到住宅售价。比如土地价格虚高,高于同区域住宅售价。)”有业内人士曾感叹一线城市开始出现的地价高涨。开发商拿地算账实际上是“算未来”,但随着价格调控的持续深入,这种算账模式也被现实击溃。

    ??拼“溢价率”转变成拼实力 土地功能更加复合

    ??土地价格开始理性回落,并不完全是房企拿地“便宜”了,事实上,原来传统叠加在地价上的“溢价率”转变成为另一种表现形式的拿地成本。开发商需要在获取的土地上建造更多的城市公共配套设施与产城项目。

    ??这在今年以来的土地市场上表现越来越突出,去年佛山土地出让中的附加条件,主要是以“竞配建”和“竞自持”为主,而今年以来,多宗土地的出让条件中,对于进入产业和城市配套设施等提出了更高和更加具体的要求。

    ??以8月份复星以低价拿下石湾地块项目为例,该项目将建设医疗混合商住综合体。三年内建成妇女儿童医学中心和护理型养老院。土地出让中已有协议约定,竞得人须在取得施工许可证三年内建成一所计容总建筑面积不少于5.6万平方米的妇女儿童医学中心,设计床位数不少于560张,不少于6间手术室,服务于该中心正高职级人员不少于20个,副高职级人员不少于35个。并同时符合《妇产医院基本标准(试行)》二级或以上的硬件要求及《医疗机构基本标准》中儿童医院二级或以上的硬件要求。

    ??竞得人须在三年内建成总计容面积不少于12000㎡的护理型养老院,设计床位数不少于200张,并符合《老年养护院建设标准(建标144-2010)》200张床位或以上规模的建设标准。

    ??相类似的还有此前保利在千灯湖拿下的商住用地,以及碧桂园在三山新城拿下的地块,均为土地出让条件中设置了相应的产业引入要求。就在上一周,碧桂园三山新城的项目规划披露,整个项目将容纳4栋24层高住宅,1栋商业、1栋酒店,11栋办公建筑。按照规划,项目定位文化创意、数字艺术、产业服务、总部经济。以数字艺术中心为依托,搭建产学研用服务平台和国家级众创空间,融入碧合服务平台,构建产业生态圈,实现产业、资本、人才等要素加速聚集,打造华南文创科技高地。

    ??“现在很多房企转型纷纷进入产城开发的领域,原因之一也是这个。不符合城市发展需要,以后可能就拿不到地。”某知名房企相关负责人表示。“这对城市发展有帮助。也防止房企单纯竞争而过度抬高地价。”

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