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    高層關注空置房源 稅費調整或是下一步動作

    葉開2019-03-21 09:31:44來源:第一財經日報

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    ??解決城市住房問題除了要增加房源供應外,存量閑置房源的盤活也逐漸進入高層決策視野。

    ??中共中央政治局常委、國務院副總理韓正18日在住房和城鄉建設部調研時表示,要加強調查研究,進一步采取有針對性的政策舉措,完善房地產市場平穩健康發展長效機制。要著重解決城鎮中低收入居民、新市民和青年就業群體的住房困難問題,通過完善土地和稅費政策等,盤活空置閑置住房,實現更多住房困難群眾住有所居。

    ??并無確切的空置數據

    ??國內空置閑置住房有多少?空置率高否?這些問題各界仍需進一步討論。

    ??3月19日,國務院發展研究中心原副主任侯云春在“2019中國房地產百強企業研究成果發布會”上表示,中國的住房市場已經轉為供需總量基本平衡與結構比較嚴重不合理的矛盾,在堅持“房住不炒”的同時,還應強調“房住不空”,注意解決空置率太高的問題。房子空著不住是對社會資源的極大浪費,同時也是對關聯行業乃至整個經濟的嚴重誤導。

    ??“要堅持房住不炒、房住不空,使房地產市場回歸理性,大力發展租賃市場,加強房地產市場的管理,加快住房供給側結構性改革,努力構建房地市場平穩健康發展長效機制,把現有的存量房充分利用起來,把一些增量房更加有效地用于滿足剛性需求。”侯云春稱。

    ??何為空置房源?這個目前并沒有官方定義和標準,也就沒有所謂的官方統計數據。此前曾有民間研究機構發布過相關數據,但尚不足形成一致意見。

    ??中原地產首席分析師張大偉認為,民間機構發布的各種空置數據差距都非常大,并不能作為制定政策的依據。對于國內如何計算房地產空置情況,現在沒有標準,也沒有官方數據證明空置情況。

    ??去年10月9日,在2018年第三期《參事講堂》上,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興表示,在我國房屋空置率比較高,不同城市空置率是不一樣的。而從國際上看,一般采取了空置稅的國家空置率接近5%左右。

    ??仇保興認為,根據國際貨幣基金組織發布的報告,像法國和日本這樣的發達國家,在城鎮化率峰值過去之后,人均住房面積約為35-40平方米。我們國家絕大多數省份的抽樣調查表明,人均住房面積已經達到這個數值,這就意味著我們國家許多三四線城市的住房空置率會逐步上升。

    ??去年12月,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心也曾發布基于家庭入戶調查的城鎮住房空置的報告。

    ??這份名為《2017中國城鎮住房空置分析》的報告稱,2017年我國城鎮地區住房空置率為21.4%,全國城鎮地區有6500萬套空置住房,我國二線和三線城市住房空置率高于一線城市。

    ??報告指出,2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

    ??全國政協經濟委員會副主任委員楊偉民在2018陸家嘴論壇上曾表示,曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查,顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高,比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高,日本是13%。這很不正常,說明用來炒的房子真不少,有關部門應該盡快制定空置標準。

    ??什么手段來盤活閑置住房?

    ??雖然各方對國內到底有多少空置住房尚不能形成一致意見,但應該通過一些政策手段來盤活這些存量房源逐漸形成共識。

    ??中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示,從國際比較來看,中國住房空置率仍然處于較高水平,研究制定空置稅和房產稅有助盤活存量住房,降低空置率。

    ??《2017中國城鎮住房空置分析》報告對盤活空置住房資源的國際政策進行了梳理,具體包括房產稅和空置稅。通過分析美國房地產市場2010-2017年的城市數據,報告發現房產稅負擔越重的地區,空置率越低。

    ??甘犁表示,雖然從國際經驗上來看,房產稅是盤活存量的有效措施,但出臺房產稅不僅需要全國聯網的信息系統,還需要研究它的可負擔性并達成共識。

    ??甘犁建議先在基礎條件好的,住房資源緊張的城市試行空置稅。空置稅的稅率不會高,目的不是為了收稅,而是要把閑置資源利用起來。

    ??張大偉表示,當下房地產市場稅收基本集中在交易環節,未來在房地產稅落地的情況下,其中必然降低交易環節,增加持有環節的稅收。空置稅出臺可能性不大,但持有環節,針對多套持有收取相對高稅費是必然趨勢。

    ??在前述《參事講堂》上,仇保興認為,為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫,應率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅,然后再從容考慮物業稅。

    ??不過,通過調整稅收的方式來盤活空置住房,仍尚需時日。

    ??按照我國確定的稅收法定原則,一是今后開征新稅的,應當通過全國人大及其常委會制定相應的法律。二是對現行的稅收條例修改上升為法律或者廢止的時間也作出了安排,力爭在2020年前完成改革任務。

    ??換言之,即便要開征空置稅也要通過全國人大及其常委會制定相應的法律。

    ??去年9月7日,十三屆全國人大常委會立法規劃公布,包括各類立法項目116件。其中,第一類項目69件,即條件比較成熟,十三屆全國人大常委會任期內擬提請審議。此外,還有47件列入第二類項目,需要抓緊工作、條件成熟時提請審議。

    ??所謂空置稅并未出現在上述立法規劃中。這也意味著,如無意外情況,至少到2023年,空置稅不會進入全國人大的立法議程。

    ??不過,房地產稅確實在推進過程中。

    ??今年3月9日,在十三屆全國人大二次會議記者會上,全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖表示,房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草,目前,相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

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