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    房子“五證不全”被拆,開發商資產凍結被抓,海南業主何去何從?

    黃一心2019-03-13 12:36:34來源:每日經濟新聞

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    ??2019年3月8日,海南省萬寧市美亞·榕天下小區的居民收到了萬寧市政府又一次關于該違建項目的通報。此時距離2019年2月1日小區4號樓被拆已經過去一個多月。

    ??這份官方通報指出,該項目是無《國有土地使用權證》、無《建設用地規劃許可證》、無《建設工程規劃許可證》、無《建設工程施工許可證》和無《商品房預售許可證》的“五無”違法建筑。

    ??官方通報稱:美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司在未取得預售許可證的情況下,以虛假廣告和采用與購房者簽訂認購合同的違法方式出售住房507套,銷售面積26659.89平方米,收取認購金額1.68億元,屬于違法銷售。

    ??在海南,美亞·榕天下的違規現象并非孤例。在離萬寧市近百公里的陵水縣,國茂清水灣的業主也在遭遇相似的情況。官方通報稱,這個樓盤是“在未經任何審批和申報的情況下擅自非法實施了房地產開發項目”,小區目前已被停水停電,業主也被要求撤離小區。

    ??這兩個項目共同點在于,兩者都是依靠招商引資的重點項目進行宣傳的,但隨后都被官方否認存在關聯。而這些沒有取得“五證”的樓盤,從拔地而起到樓盤交付再到依法拆除,中間又經歷了什么?

    ??違法建筑被拆之后

    ??2019年2月1日。海南省萬寧市。萬寧市綜合執法局、公安局、國土局、長豐鎮政府等相關部門開展聯合執法,對位于東和農場戰斗隊范圍內的美亞·榕天下小區1幢9層樓、1間四合院及一些配套設施,共計9426.48平方米的違法建筑被依法進行拆除。

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    美亞·榕天下小區已被拆除的建筑物。

    ??隨后萬寧市在官方公告中指出,“美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司(以下簡稱“該公司”)在萬寧市東和農場戰斗隊范圍內非法建設9幢9層樓房,總建筑面積55116.6平方米,均未取得《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》等相關報建和施工預售手續,屬于違法建筑。”

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    美亞·榕天下拆除公告。

    ??美亞·榕天下是一個已經交付給業主使用的樓盤,業主多數來自東三省、四川、重慶等地。違法建筑被拆除之時恰逢春節假期,這些“候鳥族”們從全國各地飛往海南島上準備度過這個團聚的節日,卻不料遭遇了房屋被拆的窘境。

    ??業主們并非全然不知道這個樓盤存在問題,萬寧市之前也曾多次對美亞·榕天下項目進行處罰。

    ??據官方消息,萬寧市住房和城鄉建設局于2016年4月20日依法下達《責令停止違法(章)行為通知書》及《責令限期改正違法行為通知書》,責令美亞航空房地產(海南)投資有限公司停止其違法建設行為,但該公司仍繼續動工建設。2017年7月24日送達了《強制執行決定書》,2017年7月24日發出《關于強制拆除違法建筑的公告》,并在萬寧電視臺進行了播放以及在市政府網站上發布強制拆除違法建筑公告。

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    美亞·榕天下小區前的通告。

    ??但他們還是被項目的規劃所吸引。多名業主向“鎂刻地產”記者表示,他們當時看到了規劃,又是重點項目,“感覺肯定不會出問題的。”業主小西告訴記者,買的時候確實五證不全,但開發商一直在跟進辦證進度。且作為萬寧的重點項目,有宣傳的廣告和視頻,“我們沒有懷疑。”

    ??這位業主口中所指的重點項目是指海南萬寧美亞通用機場項目,美亞·榕天下一直與之捆綁營銷。在記者獲得的多份視頻資料和文字資料中,美亞·榕天下稱,這一樓盤“是海南·萬寧美亞航空產業園啟動項目,海南·萬寧美亞航空產業園以湖區生態為載體,航空題材為主體,振興海南通用航空產業為發展目標,全力打造海南島國際化的水上飛機航空母港。”

    ??美亞航空的確與萬寧市簽署過投資協議。據萬寧市3月8日官方發布的消息,2014年4月9日,萬寧市人民政府與美亞航空旅游(海南)有限公司簽訂《美亞航空國際通航中心項目投資意向書》約定,由美亞航空旅游(海南)有限公司投資開發建設美亞航空國際通航中心項目,項目建設內容有通用航空綜合服務區、水上飛機空管水域、生活配套服務區和航空主題文化特色旅游區。

    ??不過3月8日,美亞航空旅游(海南)有限公司在《海南日報》上發表聲明,明確否認與美亞·榕天下項目存在關聯。美亞航空旅游(海南)有限公司稱,“本公司與美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司(美亞·榕天下開發企業)屬完全獨立、互不相關的法人主體;本公司與美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司從未簽署過任何性質的合作協議,從未達成過任何形式的合作意向。”

    ??美亞·榕天下違建始末

    ??美亞·榕天下小區是如何被建起來的?

    ??官方的通報指出,該項目于2015年3月24日取得項目備案,并稱“盡管美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司于2015年3月24日取得該項目的備案,但在未取得項目建設用地農轉用審批、土地使用權證的情況就實施建設,屬于違法占用國有土地;該項目未辦理任何規劃報建施工手續,屬于違法建筑。”

    ??官方通報稱,“為了徹底查清美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司的違法建設、違法銷售’美亞·榕天下‘項目行為,在省公安廳的指導下,我市公安機關成立“美亞·榕天下”違建項目專案組,全力偵查案件,及時控制違法建筑涉案人員,現已依法羈押王占友等7名犯罪嫌疑人,扣押’美亞·榕天下‘內部財務憑證、查封凍結涉案資產。目前,案件偵辦工作正在抓緊進行中。”

    ??“鎂刻地產”記者獲得的備案資料顯示,美亞·榕天下項目建設地點位于萬寧市禮紀鎮西部、橫跨禮紀鎮、興隆風情小鎮和長豐鎮(萬寧美亞航空產業園背面B-20、B-22和B-24地塊,即萬讓2014-14號、2014-15號。)

    ??而在《萬寧興隆通用航空旅游度假區控制性詳細規劃》中,“美亞航空國際通航中心項目規劃用地為萬讓2014-15號、16號地塊,總規劃面積34.1035公頃(合511.55畝)。萬讓2014-15號地塊位于萬寧水庫南側地段,用地面積9.2052公頃(合138.08畝),根據《萬寧興隆通用航空旅游度假區控制性詳細規劃》,該宗地規劃用地性質包括二類居住用地103.05畝,旅館用地35.02畝和防護綠地0.01畝。”

    ??官方通報還稱,目前萬寧市政府只掛牌出讓萬讓2014-16號地塊用地,其他規劃用地均未辦理農轉用審批和掛牌出讓。而萬讓2014-16號地塊位于萬寧水庫南側地段,用地面積24.8983公頃(合373.47畝),根據《萬寧興隆通用航空旅游度假區控制性詳細規劃》,該宗地規劃用地性質為機場用地。

    ??這意味著,美亞·榕天下所在地塊雖然有控制性詳細規劃和發改委的備案,但至今仍未辦理農轉用審批和掛牌出讓,且沒有依法取得五證。

    ??那么美亞·榕天下項目是否與美亞航空旅游(海南)有限公司所開發投資的美亞航空國際通航中心項目完全沒有關聯呢?

    ??官方信息顯示,美亞·榕天下的開發企業是美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司,根據國家企業信用信息公示系統查詢可知,這家企業的法定代表人是馬彩軍,股東分別是海南萬寧美亞農業開發有限公司,出資980萬;馬彩軍,出資1020萬。

    ??在3月8日的官方聲明中,萬寧方面稱“對于美亞航空房地產(海南)投資開發有限公司及其法定代表人馬彩軍、實際控制人王占友侵犯美亞航空旅游(海南)有限公司權益的行為,該公司已委托律師收集證據,提請司法機關依法追究其民事和刑事法律責任。”

    ??而在國家企業信用信息公示系統中,在2016年09月21日發生高級管理人員備案變更前,美亞航空旅游(海南)有限公司的高級管理人員中有同名高管馬彩軍。

    ??另外,在萬寧市2013年12月18日發布的一份《萬寧市人民政府辦公室關于調整部分市級議事協調機構組成人員通知》中,美亞航空國際通航中心項目跟蹤服務領導小組的成員中也有美亞航空旅游海南有限公司總經理馬彩軍。

    ??兩位馬彩軍是否是同一人?

    ??據“鎂刻地產”記者查閱上市公司公告,2016年8月11日,榮盛發展的控股子公司榮盛康旅投資有限公司通過直接收購、回購再轉讓等方式,取得了美亞航空控股有限公司100%的股權,并間接取得美亞航空旅游(海南)有限公司80%的股權。

    ??記者向榮盛發展相關工作人員發送了關于馬彩軍的身份以及美亞·榕天下項目與榮盛發展的關系等問題的采訪函并多次催促回復,但截止至發稿,對方仍未回應。記者于3月5日向萬寧市宣傳部發送采訪函并撥打電話了解情況,對方工作人員確認已經收悉,但目前沒有辦法進行答復或回復。

    ??違規項目何去何從?

    ??在海南,美亞·榕天下這樣的小區并不鮮見。

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    陵水縣公告海南國茂非法占地建設的行為。

    ??位于陵水縣國茂·清水灣的業主在春節前也接到了撤離小區的通知,原因同樣是“在未經任何審批和申報的情況下擅自非法實施了房地產開發項目”。2018年1月12日,陵水縣政府張貼公告稱,“政府會沒收該公司在非法占用的土地上建設的符合土地利用總體規劃的建筑物及構筑物,并要求相關人員在收到通知之日起三日內,將物品清理完畢,并撤離全部人員。”

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    致國茂清水灣的業主公開信,要求購房人自行辦理違法建筑。

    ??國茂·清水灣的業主同樣是被其宣傳所打動。在國茂·清水灣對外的宣傳中,“項目受到政府的大力支持,已被列入海南省‘十三五’重點工程”,被重點提及。

    ??據“鎂刻地產”記者查詢“十三五”時間全省重點建設項目情況表,其中有位于陵水縣英州鎮的國際泥療康體養生項目,這一項目由遼寧國茂投資集團股份有限公司投資,而國茂·清水灣項目的建設單位海南國茂公司是其子公司。

    ??依據2017年8月17日陵水縣政府發布的《海南陵水·國際泥療養生休閑旅游度假區控制性詳細規劃》,泥療度假區的規劃區用地布局以居住用地、旅游度假用地及商業金融用地為主,中部地區產業空間布局為溫泉產業和泥療養生保健休閑旅游服務業。

    ??但在此前陵水縣宣傳部回復《封面新聞》的采訪函中,陵水縣方面否認了兩者具有關聯,稱“國際泥療養生園”與“國茂·清水灣”不是一個項目,是開發商偷換了概念。

    ??國茂公司實際上并未實施“泥療養生”項目。在陵水縣發改委備案的是“海南陵水國茂·國際泥療養生休閑旅游度假區”項目,“國茂·清水灣”項目未在發改委備過案。“國茂·清水灣”房地產開發項目從未辦理任何申報和審批的情況下擅自非法進行。“國茂·清水灣”房地產開發項目,構成違法用地、違法建設,全部地上建筑物為違法建筑。

    ??一名熟悉情況的海南當地開發商告訴“鎂刻地產”記者,有一段時間,海南針對招商引資的重點項目有“百日大會戰”的計劃,“但是只是政府給你開綠色通道,讓(開發商)去辦手續,而不是讓你建。要抓緊在很短的時間內完成這個報建手續,不辦的話就失去了這個機會。”

    ??可供佐證的是,2015年9月3日海南省人民政府印發《開展投資項目百日大會戰工作方案的通知》中提到,“省政府對納入百日大會戰項目建立審批綠色通道”。

    ??北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人律師、經濟師陳德福在接受“鎂刻地產”記者采訪時也表示了相似的意見。“從現有資料看,這些房產開發項目不具有合法性。國土資源管理部門主管本行政區域內的國土資源規劃建設工作,政府及政府其他部門的各類文件、會議紀要不能代替國土資源管理部門主管國土資源的職責。再多的政府招商文件以及其他政府部門的文件、紀要,沒有國土資源管理部門的土地出讓合同,一切都不算數。”

    ??陳德福認為,這兩個項目違建的責任在開發商,雖然程序上可能有些不妥,但很難要求其他各方承擔責任。“業主只能找開發商索賠。”

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