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    依赖房地产的老路不能再走 地方政府要实现三个转变

    骆振心2019-07-29 10:30:34来源:中国经营报

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    ??当前,我国宏观经济正在面临着稳增长与防风险的艰难平衡,这种左右为难的处境在地方房地产市场调控上体现得尤为明显。近日,开封市相关部门曾专门发布文件,取消开封市新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。这意味着自2017年5月出台的开封市限售政策将被取消。然而,仅仅24小时后,开封市就撤回了这个文件,其理由是未经过市场调研和充分论证。虽然这个事件只是全国房地产市场的一个涟漪,但折射出了房地产调控的两难,反映了当前中国宏观政策面临的处境。

    ??房地产市场始终是经济发展的一个重要方面,房地产的周期很大程度上影响和决定经济周期波动。因此,房地产调控在宏观调控中具有十分重要的地位。在经历了严厉的房地产调控之后,我国房地产市场正在步入一个调整期。从数据看,今年上半年,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,降幅比1~5月份扩大0.3个百分点。在房地产销售不景气的情况下,房地产开发依然保持了强劲增长。上半年,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,其中住宅投资45167亿元,增长15.8%,虽然增速较1~5月份有所回落,但总体上还是保持了较快增长。可以看出,从短期来看,房地产销售市场虽然遇冷,但总体仍然保持稳定,房地产开发依然旺盛,房地产市场整体上较以前收紧,但并没有“失速”的迹象,经济大局依然较为平稳。

    ??从开封撤回取消限售令的事件看,地方政府敢于冒天下之大不韪,试图放松房地产市场调控,其背后反映了地方政府面临着稳定经济的巨大压力。长期以来我国地方政府以房地产开发来拉动经济的模式开始“失灵”,房地产对经济的副作用也在不断显现。一些地方政府热衷于“造城运动”,房地产四面开花。财政收入依靠卖地,经济指标依靠房地产投资,把房地产作为主导的产业来发展,而忽视了实体产业的培育,产业空心化现象普遍,实体企业发展不充分,特别是高科技企业发育不良。尤其是,房地产发展还给实体经济发展带来了“挤压”作用,在融资、用工、土地等多个方面对实体经济发展产生抑制作用。原来在房地产周期处于繁荣阶段,这些问题都被光鲜亮丽的宏观经济指标所掩盖,现在都逐渐水落石出,暴露在阳光之下。

    ??随着人口向大中城市流动的趋势不断强化,当前房地产市场逐渐开始分化,一些超大城市依然保持了较强的人口流入,其房价依然保持了较高的增速;而一些中小城市则开始面临着人口流入不足或人口净流出的局面。在这样的情况下,三四线城市房地产价格承压,房屋去库存的难度加大,房地产价格承压,给地方政府的财政金融运转带来了较大的困难。房地产销售回落意味着卖地收入减少,政府可用财力萎缩;另一方面,也意味着与房地产行业相关的税收减少,销售环节直接相关的就有契税,延伸到房地产的上下游,还包括耕地占用税、土地增值税、企业所得税等相关的税收,在一些欠发达地区,房地产税收甚至占到了当地税收的一半以上。应该说,房地产市场的调控给地方以往的发展模式带来了压力,倒逼地方发展模式转型。在此压力之下,一些地方政府又想走回老路,继续寄希望于房地产市场繁荣,但是房地产已经逐渐走到了尽头。

    ??从长期趋势来看,支撑我国房地产发展的主导因素正在发生变化。需求方面,随着住房质量的提高,房屋面积的增加,房屋的最终需求在减少。目前城市人均住房面积已经达到50平方米,房屋居住时间要达到70年,人们的住房需求已经大为改善。供给方面,城市化、旧城改造拆迁等因素作用也在逐渐减小,过去20年里,中国城市常住人口城市化率已经上升了近26个百分点,一些旧的工厂区、棚户区改造大部分已经基本完成。总之,房地产市场将会逐渐从一个增量主导时代转变为一个存量主导时代。房地产市场的价格将会保持相对稳定,房地产市场的规模将会萎缩,房地产商将会出现大规模的兼并重组。

    ??地方政府必须改变原有的发展模式,走出土地依赖困局。要实现三个转变:一是从发展地产向发展实体转变。地方政府要充分发挥职能作用,加大对实体经济特别是高科技企业的培育和支持力度,综合运用多种政策工具来培育经济增长点,工作的重点从经营城市转移到经营实体产业上来。二是从建设者向服务者转变。以前,政府直接参与到经济微观活动中,通过做活土地、资源、资产等文章来发展经济,以后,政府的职能更多是体现对社会经济等事务的服务上,通过激发市场主体的活力,让市场在经济发展中发挥更大的作用。三是从大政府向小政府转变。政府不再对经济社会事务大包大揽,对政府的职责范围进行一个相对清晰的界定,政府的主要工作目标不再围绕GDP而开展,而是集中在民生事业,以民生指标来考核政府的绩效。

    ??作者为经济学博士

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