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    一個商辦購房者的720天

    孟凡霞 榮蕾2019-03-21 10:33:08來源:北京商報

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      現如今談及在京名下唯一的50年產權商辦房,謝明(化名)的內心已經生不出太大的波瀾。作為“3·26”商辦限購令的波及者,2016年購買商辦房的謝明,其心路歷程可謂“一波三折”,以2017年3月26日這一天為節點,表現出了截然不同的幾種心態。而在近一年,謝明開始試著以平常心態看待商辦市場的種種變化。用他自己的話講,在滿足北京住宅購房資質以及具備較強支付能力之前,他將與自己的這套小戶型商辦房平和相處,未來以舊換新好不好實現,很大程度上要寄希望于商辦房調控政策的有條件放松。至于這一天要多久才能來,謝明笑言,“能做的只有等待”。

      限購前:

      買買買 低總價與不限購的吸引

      “麻雀雖小,五臟俱全。”謝明如是形容自己手中的這套商辦房產。當前,他正自住在這間購買于2016年6月的27平方米小戶型商辦產品之中,在接受北京商報記者采訪時,謝明直言,“商住房的低總價以及不限購,是影響我當初購房決策的主因”。

      謝明口中的所謂“商住房”,實際上并不是一個準確意義上的房地產產品專業術語。在土地性質上,此類房產本屬于商業地產,現實中卻被開發商包裝成住房進行出售。與70年產權的住宅不同,它不能實現落戶,更無從擁有學區,但因為單價相對低廉、所處位置大多優越以及低于商品住宅的購買門檻,一直以來吸引了大批剛需客群的關注。不過“商住房”這一稱謂,在當下已經被有意淡化、糾正為“商辦類項目”或者“商辦房”。

      據了解,該商辦類項目位于順義區南法信地鐵站附近,因為購買時趕上了首期開盤后的第一次加推,成交價約為2.6萬元/平方米,相比該項目市場最高點時的4萬元/平方米,每平方米優惠近1.4萬元。

      謝明告訴北京商報記者,當初購房時北京商辦市場正呈現一派紅火之態,小戶型商辦產品不僅對尚未滿足北京住宅購房資質的剛需客群、存在真實辦公需求的小微企業存在較大吸引,還引來了大批投資客進場,投資客中又分為純粹性投資以及間接投資兩種,前者多借助銀行杠杠實現多套購房,打定的主意就是一旦房產增值,便倒手賣房償還同期所購房源借貸,直至出售所有增值房源,獲利離場;后者則是家有住房,但是手頭仍留有“閑錢”進行房產投資的群體,一般不會過多依靠杠桿買房。

      “70萬元買下一套27平方米的小戶型商住房,實現在北京穩定居住,我覺得對于我這個北漂而言并不虧。相比產權年限長短以及落戶與否,說實話,有穩定住房自住,才是我的剛需。”盡管深知商辦類房產與普通住宅間的種種差異,但是能夠擁有自己小家的歸屬感及滿足感,還是讓謝明這個北漂一族感到莫名安心。

      限購時:

      退不退 再交易難度升級的擔憂

      在謝明購房大半年后,商辦市場突然之間的風向轉變打得他措手不及,起初對于自住房的滿足感,開始更多被“日后商辦房產再交易難度升級”的擔憂所消解。讓謝明感到焦灼的根源,在于北京市住建委等5部門于2017年3月26日發布的一紙《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱“3·26”商辦限購令)。

      “3·26”商辦限購令從商辦類項目的規劃用途、銷售對象、購房資格以及信貸監管等多方面,均做出了史無前例的嚴厲要求,一時間業內外盛傳起 “商辦類項目將量價齊跌”的研判。

      在謝明看來,對于再交易對象的資格限定以及不支持貸款的支付門檻的提升,幾乎阻斷了其房產未來出售的“后路”。在其加入的業主購房群中,在限購令生效后的很長一段時間之內,時不時便會匯集起眾多業主討論要不要退房,就連謝明身邊的同事也開始費心為他參謀如何退房。

      “說實話,‘3·26’商辦限購令剛出時,腦袋有點蒙,雖然早在新政落地半年前就已經聽聞了相關調控傳言,但是到了真施行的時刻,還是需要時間緩沖。”謝明如是形容知曉商辦限購后的心理狀態。

      限購一年后:

      住或租 賣不掉的無奈

      總價低、入手時價格劃算,這兩點考量最終占據了謝明“退房頭腦風暴”的上風,他最后還是選擇留下這套商辦房產。不久之后,至2018年8月中旬,謝明同大部分業主一起收了房。這時距離“3·26”新政已經過去一年半。

      由于政策嚴格限定了商辦項目購買人的條件,這時的北京商辦市場已經形同冰封,反映到商辦項目具體簽約量上,成交情況相比鼎盛時期可謂“慘淡”。中原地產研究中心在商辦限購一年整發布的統計數據顯示,北京商辦項目簽約3589套,環比調控前一年跌幅達到了94.6%,市場成交結構基本集中在通州少數符合調控政策的商務公寓。

      謝明也感知到了這一變化。商辦限購一年間,自己所在小區的商辦產品銷售進度明顯降低,幾乎陷入停滯狀態。業主群中有部分業主開始后悔當時未能堅持退房,不過更多的業主選擇接受現實,不用于自住的房屋,開始陸陸續續被掛到了房源信息發布平臺上招攬接盤者或者租戶。

      事實上,同時期的大部分商辦項目日子大都不好過。以北京區域內較為知名的商辦類項目——北京像素為例,不僅簽約量銳減,月均成交量由此前的三位數降至兩位數,項目周邊也涌現中介“撤店潮”。根據北京商報記者此前走訪調查,在成交火熱之時,北京像素附近的中介公司有近20家,商辦限購一周年后,周邊中介門店僅剩兩家。

      “唯一讓我們業主感到欣慰的是,盡管掛牌房源出售難度較大,但是因為項目臨近地鐵且小戶型房源性價比相對住宅較高,租售比還算可觀。”據謝明介紹,當前其27平方米的商辦房源,每月租金收益大概在3000-3500元區間。

      限購兩周年:

      看政策 寄希望于調控放松

      眼下,商辦類項目限購即將兩周年,謝明對于手中商辦房產的態度已然愈發平和。從開始之初的退不退房到后來的怎么賣房、何時賣,現如今,同謝明一樣的商辦房購房者開始寄希望于商辦房政策的有條件放松,謝明更是笑言,接下來只有“等待”。

      好租聯合創始人、好租數據研究中心主任匡健峰指出,“3·26”商辦限購令使得近年商辦市場成交幾乎降到冰點,這對于純粹性投資的購房者而言打擊較大,其大多面臨房源不自住、欲出售卻難尋買家接手的成交困境,現階段只能通過對外出租房源來緩解壓力。“好賣與否,可能還要依靠某天市場解禁,或者尋找其他的退出途徑。”

      58安居客房產研究院首席分析師張波則從商辦類項目線上熱度這一維度,向北京商記者進行了一系列分析。張波指出,從安居客線上的數據來看,近期商業產權類住宅的關注度并未出現明顯變化,由于目前商住房在很多城市不能強調住宅屬性,房源的發布量以及用戶的關注度自去年開始就處于相對低點。目前線上流量變化比較大的城市是廣州,2月流量同比去年上漲超過50%,具體原因在于2018年底廣州發布政策,明確表示2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象。

      張波認為,相比于住宅,目前一線城市的商辦類房源租金稍低于同地段同等檔次的住宅,究其原因,水電煤費用的商業標準以及內部存在辦公等情況是影響租賃的兩大因素,但一些通過長租公寓方運營的商辦類房源租金相對較高。不過張波也指出,在商辦類項目調控政策不調整的前提下,市場無論是交易還是租賃行情都很難有大起色。

      另有一位不愿具名的地產分析師透露,因為考慮到人口政策和產業結構優化升級,短期內商辦類項目調控政策沒有解禁的可能。

      “走一步看一步吧,政策方面有無變動只能靠時間來證明了。”謝明平靜地說道。另有業主表示,滿足于當前的租金收益,不會賠本拋售手中商辦房源,將長期持有房源至市場轉好時另尋“以舊換新”的最好時機。


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