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    折價和違規 商辦開發商的無奈

    董家聲2019-03-21 09:22:23來源:北京商報

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    ??來自機構的數據也能證實商辦市場的艱難。

    ??合碩機構監測數據顯示,商辦限購兩年來(2017.3.27-2019.3.26),商辦類項目的供應套數及成交量較限購前兩年(2015.3.27-2017.3.26)分別下滑73.5%以及81.04%。而根據中原地產研究中心統計數據,自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來,北京商辦項目成交量同比跌幅超九成。諸葛找房方面提供的數據則能更加清楚直觀地看出成交量的轉變,在“3·26”新政出臺之后,北京商業與辦公的成交量大幅下跌,自2017年4月以來商業月均成交296套,辦公月均成交684套。

    ??面對難賣的市場,開發商們無奈將銷售重心轉移,一方面以高渠道費的代價妥協于項目周邊二手中介,希望獲得強大的分發;另一方面,不斷下跌的市場,也讓他們不得不折價甩賣;更有一線銷售在賣房無果的情況下,鋌而走險,向不夠資質的購房者推薦專業第三方公司代辦空殼公司,“曲線購房”。

    ??從賣項目到賣車位

    ??“我們樓盤從2015年開始銷售,當時項目銷售十分火爆,因為是小戶型產品,無論是單價還是總價,與周邊住宅比優勢都十分明顯,幾乎到了開一棟清盤一棟的水平。”一家位于房山的商住樓盤銷售顧問告訴北京商報記者,他所在的樓盤當年曾一度銷售火爆,價格也持續攀升,到2017年“3·26”調控前,銷售單價已破4萬元。但調控后銷售陷入低迷,如今項目已鮮有客戶問津,好在項目僅剩下尾盤銷售。現在公司已經把銷售重心轉移到車位的銷售上,剩下十多套商住尾盤也就是帶著賣,而且以2.6萬元的單價折價出售,只希望早日清盤。

    ??實際上,該項目的遭遇并非個案,當前北京樓市商住樓盤普遍處于“暫停”狀態。

    ??據中原地產發布的數據顯示, 從供應端來看,2015年3月18日-2017年3月17日,新增供應套數83135套,成交92281套,成交金額1855.95億元。調控后兩年間,2017年3月18日-2019年3月14日,新增供應僅1966套,成交9109套。成交金額為260.5億元。

    ??下滑趨勢仍在延續。來自地產營銷人的統計數據顯示,2019年1-2月來看,寫字樓與商務公寓新增供應42套,同比下降70%;成交590套,下降45%;成交面積8.02萬平方米,下降44%;成交金額29.29億元,下降15%。

    ??投資客離場

    ??投資客離場,剛需止步,是當前商辦市場出現斷崖式下跌的主要原因。而本輪調控的指向正是切中了之前商辦樓盤買家的最大痛點。一位地產觀察人士如此分析。從“3·26”調控核心內容來分析,嚴控購買資格、全款購買是“3·26”調控的最大特點之一,實際上就是去投資化。按照規定,商辦最小分割單元不低于500平方米;在建在售商辦項目不得出售給個人;二手商辦項目出售給個人時買家需具備等同于住宅同樣條件的購買資格;銀行暫停對個人購買商辦類項目的購房貸款。這意味著商辦項目購房門檻全面超越普通住宅,甚至成為“零杠桿”產品。這從投資角度而言,商品的流動性已基本不在,無法變現無論對投資客還是對過渡性剛需客戶而言,都難以接受。

    ??研究機構地產營銷人披露的數據顯示,北京商辦產品截至當前的庫存量為19088套,存量面積為150.24萬平方米。高庫存量與低去化速度形成了明顯的反差。

    ??地產營銷人出品人韓樂分析,從數據上來看,雖然商辦項目去化緩慢,但北京小戶型商辦產品的供應也正日趨減少。可以預測,一旦調控政策持續,目前近2萬套的存量消化完了,商辦小戶型產品可能會徹底告別樓市。

    ??韓樂認為,政策設置非常高的購買門檻,對消費者而言,通過注冊公司來購買既增加了購買手續繁瑣性,同時也增加了購買的稅費成本,在心理上比較難以接受。更重要的是,購買資金門檻的提高讓市場購買力大大降低。以北京當前市場較為普遍的、總價在200萬元左右的小戶型商辦產品為例,以往客戶用100萬元就能撬動,現在不能貸款,需要一次性支付200萬元。事實上如果能拿出200萬元,剛需客戶完全可以選擇當前市場上共有產權甚至是限競房的住宅項目。所以無法使用金融杠桿,無論對投資客還是剛需而言都是個災難。

    ??折價出售與高渠道費

    ??事實上,商辦產品去化難已成各企業共識,尤其是一些重倉持有商辦類項目和土地的房企,當下也面臨非常大的壓力。

    ??同時,面對“3·26”政策的高壓現狀,當前商住產品推廣主要通過線下渠道實現。其中,項目周邊的二手中介門店成為他們重點拓客空間。但高昂的渠道費和折價出售帶來的利潤損失都是企業必須面對的。一些地產公司通過幫助購房者注冊公司來解決購房資質問題也有不小風險。

    ??有業內人士分析,整頓商辦市場亂象,回歸辦公本質無可厚非,去投資化也對平抑房價快速上漲起到了積極作用,但也需要看到,調控也是一把雙刃劍,嚴格的限制政策不僅打擊了投資客,也打擊了剛需客戶。例如對一些有辦公需求但實力相對不足的中小企業主和創業公司來說,他們購買力有限,無力承擔500平方米以上的辦公面積。

    ??同時對于普通購房者來說,是否能給出一個更合理的退出機制也應給予考慮。

    ??好租數據研究中心主任匡健峰分析,對于已購買商辦產品的業主,如果自住,短時間無所謂,但長期看來則陷入無法脫手的困境。而想靠租金回本更幾乎沒可能,預計當前市場上的商辦小戶型產品平均回本至少需要40年,即使考慮到后期租金上漲,回報周期依然很長。

    ??中原地產首席分析師張大偉分析,從近來市場走勢看,暫停了一個月的商辦簽約逐漸恢復,但當前調控依然給持有商辦物業房企帶來較大壓力。值得注意的是,廣州松綁了部分商辦項目。未來其他調控嚴格的城市會不會在2019年出現后續商辦政策,還是會按照老房老辦法、新房新辦法的方式來對調控做適度調整還有待進一步觀察。

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