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    珠海部分項目備案價格甚至低于樓面地價

    蕭倩苑2019-03-19 09:43:14來源:南方都市報

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    ??“貼地”被形容為接地氣,而珠海部分樓盤目前的價格也相當“貼地”———不僅僅價格下調,還貼近成本價發售。

    ??南都記者近期調查珠海樓盤銷售情況時發現,珠海市場雖然局部出現一定的回暖,但距離“小陽春”行情還有一定距離。部分久未謀面的樓盤開始試水市場,但價格卻與樓面地價和建筑成本相當。甚至有樓盤爆出低于樓面地價發售。

    ??業內認為,珠海目前還是以住宅市場銷售為主,其中人才政策放松的斗門銷售行情最暢旺,其次商用物業銷售不佳的保十琴區域住宅市場反而有所反彈。但競爭激烈的區域如唐家北圍等區域陷入了“高地價、低樓價”怪圈。

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    ??樓盤悄然“貼地價”銷售

    ??不少人認為,“高價地=高價盤”,面粉價格上漲了面包價格一定上漲,但近期珠海樓市卻走出不一樣的態勢。

    ??近日,位于斗門白蕉的招商蛇口依云華府開盤,首次推售3棟共124套貨,根據現場銷售表情況看,現場折扣包括開盤9 .9折、認籌9 .9折、準簽9 .9折等,折后單價約1.45萬-1.65萬元/平方米,統一帶精裝修出售。據了解,3棟的戶型為建筑面積約91平方米的“2+1”房和約103平方米的3房。

    ??而追溯過往,2016年12月29日,該樓盤開發商招商蛇口以樓面價9350元/平方米+配建17123平方米人才房奪得該地塊,一度刷新斗門的最高地價。撇除配建的人才房成本,樓面地價約在10296元/平方米。

    ??這意味著什么?有業內人士這樣算一筆賬:若按照2500元/平方米的建筑成本計算,再加上三四成的稅費、人才房的建筑成本、裝修成本1500元/平方米和營銷費用等,這個項目現在的價格幾乎賺不到什么錢。

    ??然而,這一價格依舊是區內最高。記者調查發現,目前斗門白蕉、湖心路等片區在售的項目均價約在1.2萬-1.5萬/平方米。例如,海倫堡·香海里對外價格約為1.5萬元/平方米、時代傾城約為1.3萬元/平方米、龍光·玖龍湖約為1.38萬元/平方米、旭日華府 約1.4萬元/平方米、金地格林泊樂約為1.28萬元/平方米、寧海世紀城三期約為1.2萬元/平方米等。依云華府這批首推單位的價格依舊在區內屬于偏高的水平。

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    ??這一價格不會是這類大盤的“終點”

    ??不過,也有業內人士表示,這一價格不算不理想。“該項目總建筑面積至少30萬平方米,現在只是推出其中一些單位試水。”合富研究院市場分析師梁文燦表示,斗門目前屬于銷售偏好的區域,已經是全市回暖速度最快的地方,不排除在人才政策放松的延續下,斗門市場繼續發力,未來價格或會出現適當調整,這一價格并不會是這類大盤的“終點”。

    ??若把眼光放到土地上,2016- 2018年,斗門一共誕生了10幅高價地,主要集中在白蕉和湖心路兩大板塊。其中,樓面地價比招商蛇口依云華府還要昂貴的有13417元/平方米的時代傾城雅筑花園、15833元/平方米的建發·璽院和13121元/平方米的中鐵建湖心路地塊,這些地塊雖然暫時未推出,但面對目前的市場情況,無疑有一定的壓力。

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    ??有開發商甚至低于樓面價賣房

    ??“貼地價”賣房的可不只招商蛇口依云華府。同屬西區的金灣,同樣有高地價項目出沒。今年2月中,有中介爆出金灣高價地崇峰壹號院特價賣房,推出20套特價單位,折扣低至8.5折,低層單位最低2.6萬元/平方米起。而在去年11月30日,該盤首度開盤的對外均價約3.3萬元/平方米。這樣一對比,單價出現了近7000元/平方米的價差。

    ??這還不是該項目最貴的價格。該項目重點主打大戶型平層單位,以豪華裝修著稱,當時6棟的毛坯備案均價約3.5萬元/平方米,最高44432元/平方米,最低要29732元/平方米。該項目的土地則是當時該區域的最高天花板———2016年,開發商以19050元/平方米的樓面地價拿下地塊,樓面地價至今還是金灣樓面價(不計配建)最高的商住地。

    ??甚至,有開發商不惜虧本賣房,在售房價低于樓面地價,典型屬于“面粉比面包貴”。近期被傳出重新銷售的雅居樂國際花園就是一個明顯的例子。該樓盤一度在去年8月份首次推出一期11棟86-113平方米的復式單位,銷售均價約為帶精裝修3.3萬元/平方米。而且是帶贈送面積發售。

    ??不過后來以項目調整為由,暫停對外銷售。今年3月初,該項目低調重新對外納客,銷售人員對外一度稱項目價格只需要2萬元/平方米多些,毛坯價發售,目前推出的是一期12棟,戶型為約100-130平方米的復式住宅。

    ??雖然該項目暫時未正式對外公布新一輪的價格,但若按照這一價格對外銷售,這意味著不算上建筑成本、稅費等費用,僅僅是樓價就比土地價格低上數千元/平方米不等的幅度。2016年8月26日,雅居樂以2 .8萬元/平方米以上的樓面地價,拿下珠海北圍三個地塊,地價僅次于29120元/平方米的格力地塊,是唐家片區最貴住宅用地之一。其中,該項目一期樓面地價為28050元/平方米。

    ??背后

    ??唐家北圍云集超10家品牌開發商

    ??造就這一狀況的,有唐家北圍片區的激烈競爭。除了上述提及的格力地塊以外,記者根據不完全統計發現,唐家北圍目前已經云集了超過10家品牌開發商,今年將陸續有多個項目入市。

    ??其中,首開龍湖·天鉅在售4棟、5棟、6棟,價格集中在2.5萬-2.7萬元/平方米之間,但春節期間一度出現2.2萬元/平方米的特價房。這一土地的樓面地價雖然不及雅居樂項目,但也要15020元/平方米,這還是目前該片區的最低地價。不遠處的萬科翡翠中央也如火如荼建設中,近期或將入市,將推4棟95-109平方米三房和四房,銷售口頭對外均價約2.4萬-2.5萬/平方米。而該地塊的樓面地價約在1.8萬元/平方米。

    ??而唐家區域的樓盤扎堆情況嚴重,加上沒有如斗門一般的人才政策放松支持,因此價格難以向上。珠海中原研究中心的報告指出,自從2018年8月唐家均價在新入市項目的沖擊下大幅度拔高后,區域均價持續回調,趨于平穩,2019年1月均價為28101.38元/平方米。

    ??實際上有樓盤連這一價格都沒有達到———例如,惠景暢園在售39-51平方米一房公寓,對外價格約為2.1萬元/平方米;在售119平方米三房,對外價格約為2.3萬元/平方米。目前,只有唐家前環區域的樓價相對較高。

    ??聲 音

    ??當時的火爆影響投資判斷

    ??梁文燦認為,短時間內部分貼地價賣房的項目因為地價成本而大漲的可能性不大。他表示,開發商拿地很大程度受到了當時政府供地計劃、市場面等情況的影響。以唐 家 北 圍 為 例 ,2016年大部分項目走貨暢銷,供不應求,外地客戶大規模涌入,加上當地政府對標橫琴新區的高標準打造,因此使得開發商在投資測算時更看好該區樓價。

    ??然而政策一旦收緊,外地客戶較多的樓盤反而面臨無法進入的問題,而本地客戶更傾向市區項目,加上激烈的競爭下,該區域的樓價無法走高。因此,部分高地價項目短期面臨成本賣房甚至虧本賣房的問題,這只能靠未來市場轉好來解決。

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