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    重慶樓市上演“過山車”:從千人搶房到門可羅雀 中介也被迫帶客看新盤

    蔡雅蕓2019-02-22 09:15:31來源:每日經濟新聞

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    ??2018年上半年,重慶樓市火爆得讓房產中介“坐在那里就把房子賣掉”;而下半年,中介的生意急速下滑,他們再也坐不住了。

    ??小于就是這樣,作為一名房產中介工作人員,他經歷了2018上半年“什么都能賣掉”的美好時光,有些房源他連樓都沒上就成交了。而到了下半年,坐在門店里再也等不來生意的小于,無奈做起了給新樓盤帶客的買賣。據他說,如果成功賣掉一套300多萬元的新房,他能拿到開發商7000~8000元的現金獎勵。

    ??《每日經濟新聞》記者近日在重慶樓市走訪時發現,依靠中介帶客的新樓盤在重慶十分常見。沒有限購政策的重慶樓市,卻上演了“過山車”般的冷熱轉換。

    ??曾經火爆的樓市

    ??近日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份(下同)來到重慶江北區的一個高端改善樓盤,該項目按套內面積售價300萬~1000萬元/套。據銷售人員介紹,這樣的水平在重慶算是比較高端的產品。

    ??盡管總價偏高,但該樓盤在2018年6月開盤的時候,就上演了2000多人參選100多套房源的盛況,選中率僅15:1,300平方米以上的大戶型也早已售罄。

    ??這樣火熱的局面,僅是2018上半年重慶樓市的冰山一角。連房產中介小于都說,去年上半年市場好,二手房很好賣,那時候他根本沒有時間去帶客看新房。

    ??彼時,市場一片火熱下的重慶新房成交價也一路上揚。據機構數據,2018年上半年,重慶住宅成交均價11148元/平方米,每月環比均有所增長,同比2017上半年8606元/平方米的成交均價,漲幅達到了29.5%。

    ??據《每日經濟新聞》記者了解,去年上半年的重慶樓市,“開盤售罄”是一種常態,房子要搶著買,選房要“找關系”,茶水費、捂盤惜售等市場亂象開始出現。重慶隨即出臺相關政策,重拳整治炒房賣號、捆綁搭售、茶水費、選房費、捂盤惜售等亂象。

    ??值得一提的是,作為房產稅試點城市,重慶在2018年1月以及2019年1月兩次提高個人新購高檔住房房產稅起征點,即相繼從2017年的13941元/平方米提升到2018年的15455元/平方米,再提高到最新的17630元/平方米。

    ??“三無”購房者被擋在門外

    ??所謂“三無”人員,即無戶籍、無企業、無工作的外來人口。

    ??2018年6月27日,重慶市政府發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,暫停對不能提供1年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。也就是說,從2018年下半年開始,“三無”人員在重慶購房無法申請購房貸款,只能全款購房。

    ??在很多奔走在一線的房產從業人員眼里,重慶樓市開始驟然降溫,就是從暫停給“三無”人員貸款開始。

    ??首先,二手房價格開始出現一定幅度的下降。“現在有些業主扶不住了,尤其是急著用錢的,很多房子都會便宜賣出來了。”小于向《每日經濟新聞》記者推薦了兩套洋房產品:位于照母山板塊、去年還掛400萬元一套的聯排別墅,現在360萬元就賣;另外一套是帶兩個產權車位的洋房產品,去年報價370萬元左右,現在降到了350萬元。

    ??進入冷靜期的重慶樓市,讓小于的二手房生意顯然不那么好做了。現在的小于,每天都忙著給客戶推薦意向房源,帶著客戶樓上樓下地奔走看樣板間。

    ??在陪客戶看房的過程中,小于滔滔不絕地給客戶講解房子的所有優點。對一個明顯年齡比自己小的客戶喊“姐”,已經成了小于在這個“買方時代”的工作習慣。

    ??給小于帶來工作動力的,是客戶每成交一套新房,開發商都會給他一筆不錯的現金獎勵。如成交一套300多萬元的房子,小于能拿到7000~8000元現金獎勵。但他卻直言:“好難賣!”

    ??“三無”人員的界定下,重慶樓市把大批炒房客和資金能力較差的外地人擋在了門外,下半年的房價一度出現了環比下滑的情況。樓盤現場門可羅雀,成交艱難,開發商也積極主動地給“三無”購房者開啟了綠燈。

    ??《每日經濟新聞》記者在實地走訪的過程中了解到,現在重慶的在售樓盤基本都能為“三無”購房者提供購房款分期服務,且零手續費。不同開發商還制定了不同的分期政策,比如有開發商要求:全款購房者需要在簽訂購房合同時付全部房款的五成,兩成在2019年底付清,剩余三成在2020年接房前付清,房款分期時間跨度超過了一年。

    ??開發商利潤壓縮

    ??在某央企開發商的洋房產品樣板間里,小于告訴記者:“去年上半年樓市很火的時候,這種產品能買到就很不錯了。但現在市場冷了,反而是買房子的好時候,你可以慢慢看、慢慢選。”

    ??小于一直在很努力地勸記者買房子。確實,進入2018年下半年乃至2019年初的重慶樓市,一直都在冷清中,購房者也有了更多的選擇。

    ??《每日經濟新聞》記者走訪重慶渝北區位置較為集中的幾個樓盤時發現,大多數樓盤項目的售樓部里幾乎很少看到購房者,有時還會在門外遇到專門截客的“小蜜蜂”。“小蜜蜂”們熱情地對記者說:“看看我們這個盤吧,價格比他們便宜,戶型比他們好,我們這有車可以帶你過去。”

    ??開發商也有無奈。一個于去年10月開盤的樓盤,在工作日的下午仍有看房者在咨詢。項目目前仍有不少房源待售,這顯然讓這個龍頭房企的置業顧問小魏有點著急。其對記者感嘆:“我們就是開盤沒趕上好時候,要不然也賣得差不多了。”

    ??在記者問到現在價格跟開盤時候有沒有漲時,小魏肯定地說:“漲了,每平方米漲了18元。”與其他樓盤大多以備案價銷售不同,小魏所在樓盤能拿到老帶新2%的返點。小魏還對記者誠意滿滿地表示,如果真的決定要買,價格上還會有讓記者“感到驚喜”的折扣。

    ??整個2018年,眾多開發商都對重慶的房地產市場充滿了熱情。《每日經濟新聞》記者梳理發現,2018年重慶住宅類用地成交了32宗,土地樓面成交均價5853元/平方米,平均溢價率16%。包括龍湖、金科、旭輝、綠城、華僑城、弘陽地產、電建地產等房企,都在重慶有所收獲。

    ??其中,重慶新樓盤較為集中的照母山板塊樓面價,被龍湖、平安聯合體將樓面價刷新至11393元/平方米。隨著重慶主要板塊的地價走高,開發商的利潤空間也在壓縮。據銳理數據報告分析,在重慶照母山、茶園、大學城等7個板塊,開發商的利潤空間不足4000元/平方米。

    ??對走過2018年跌宕起伏的重慶樓市而言,既體會過千人搶房的瘋狂,也感受到了門庭冷落的冰封。無論是站在門口靜待客戶上門的房產銷售,還是主動出擊帶客看新房的房產中介,亦或是面對地價日益走高的開發商,平靜后的重慶樓市,正在回歸理性。

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    • 央行21日發布《2018年第四季度中國貨幣政策執行報告》(下稱《報告》)。
    • 2月20日,國務院總理李克強在國務院常務會議上重申,穩健的貨幣政策沒有變,也不會變,我們堅決不搞“大水漫灌”!
    • 為提升銀行永續債的市場流動性,支持銀行發行永續債補充資本,增強金融支持實體經濟的能力,2019年2月20日中國人民銀行開展了首次央行票據互換(CBS)操作,費率為0.25%,操作量為15億元,期限1年。
    • 在寬松貨幣環境下,與貸款利率密切相關的商業銀行內部資金轉移定價(FTP)正逐步開始調整。
    • 融360大數據研究院日前發布監測報告顯示,2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%,相當于基準利率的1.155倍,環比上月下降0.35%,連續兩月下降;同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%,上升4.24%;從城市來看,1月共有7個城市出現下降,較上月17個城市有所減少,多數城市上月出現下降后本月保持穩定。
    • 20日,上海易居房地產研究院發布“全國居民購房杠桿率研究”報告顯示,在我國房地產調控的持續穩定下,2018年四季度,個人房貸余額同比增速和全國居民購房杠桿率分別回落至17.8%和31%,雙雙連續7個季度下行。
    • 2019年首月,房貸利率出現下行勢頭。2月19日,據融360大數據研究院發布的最新數據顯示,2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%,環比上月下降0.35%,為連續兩個月回落。
    • 春節期間樓市的低迷并沒有出乎人們的預期,這或將成為房地產市場今年的縮影。隨著房地產調控逐漸深入和長效機制建設不斷推進,整體看,穩定將是房地產市場的主基調。
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