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    [克而瑞]藍光發展:新增土儲同比增長155%,五大戰略推動主業穩步增長

    2019-03-19 14:48:20

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2019-03-19
    • 報告類型:企業監測分析
    • 發布機構:克而瑞

    ??文/朱一鳴、李丹

    ??藍光發展2018年全國化布局進入深耕階段,銷售金額855.39億元,同比增長47%,區域銷售貢獻度特征與“東進南下”及“1+3+N”戰略規劃相符。新增土儲建面1496萬平方米,同比增長155.3%,聚焦新一線、二線及強三線,累計進駐60個城市。營收及利潤穩步增長,盈利能力進一步提升;凈負債率與融資成本均較上年有所提升,主要由于近兩年拿地投資力度加碼與規模擴張的需要以及去年融資環境的收緊,在相對穩定的債務結構保障下,總體風險可控。

    ??銷售:房地產主業穩步增長,“東進南下”戰略成果顯現

    ??2018年藍光發展在行業形勢面臨多重挑戰的情形下,繼2017年規模擴張提速后,持續推進房地產主業穩步增長,實現銷售金額855.39億元,同比增長47%,其中權益銷售金額629億元;銷售面積801.65萬平米,同比增長32%;銷售均價10670元/平方米,同比增長12%。企業近四年銷售金額平均復合增長率達49.9%,增長勢頭強勁。

    4

      從銷售業績分布情況來看,華南區域和華東區域增長勢頭最為強勁,同比銷售金額分別增長1568.75%和93.16%,銷售貢獻占比分別增長3.5和2.6個百分點,“東進南下”戰略布局的成果顯著;北京區域銷售金額達50.45億元,同比增長85.21%,增幅依然可觀;此外成都區域、滇渝區域和華中區域的銷售貢獻占比均略有下滑,尤其是成都區域和滇渝區域,增速放緩明顯,藍光發展在“1+3+N”的戰略規劃下從成都大本營開始外溢延伸的布局進入深耕階段。

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    ??投資: 新增土儲建面同比增長155.3%,累計進駐城市達60個

    ??拿地規模方面,藍光發展2018年拿地投資進一步發力,新增土地儲備85塊,建筑面積達1496萬平方米,同比增長155.3%,拿地規模再創新高;新增貨值約1800億元,同比增長157.1%。與此同時,2018年新增土儲平均樓面價降至約3100元/平方米,貨地比優勢凸顯。截至2018年末,藍光發展總土儲約2122萬平方米,足以支撐其未來的持續高質量發展需要。

    ??拿地方式方面,2018年藍光發展通過傳統招拍掛方式獲取的土地資源占比小于五成,繼續推進收并購、合作開發、產業拿地、代工代建等多元化土地資源獲取模式,產業模式穩步落地,代工代建漸成規模。

    ??拿地分布方面,2018年藍光發展重點布局三四線區域,三四線新增土儲建面占比達68%,相較于2017年增加了27個百分點;同時強化新一線及二線的投資占比,在新拓展的二線城市土儲投資中,74%為新一線城市,將“高價值、高增值”的投資布局理念持續貫徹落實。此外,2018年藍光發展在全國化布局的戰略視角以及深耕與拓展并舉的戰略舉措下新進入福州、南寧、寧波、湖州、揚州、洛陽、寶雞等城市,截至目前累計進駐城市達60個。

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    ??財務:歸母凈利潤同比增長62.9%,杠桿風險總體可控

    ??2018年藍光發展銷售業績顯著提升的同時,營收及利潤也穩步增長,實現營業收入308.2億元,同比增長25.5%,其中房地產開發業務營收284.9億元,同比增長24.3%;實現歸母凈利潤22.2億元,同比增長62.9%,伴隨毛利率與凈利率的同步增長,毛利率為27.8%,其中房地產開發業務毛利率較2017年增加了2.9個百分點至25.6%;凈利率為8.1%,較2017年增加了3.01個百分點。值得一提的是,藍光2018年的加權平均凈資產收益率達17.07%,較上年增長4.27個百分點,盈利能力進一步增強。

    3

      藍光發展2018年凈負債率較2017年提高了11.2個百分點至102.7%,扣除預收賬款后的資產負債率為69.98%,風險總體可控。債務結構方面,截至2018年末藍光持有現金252億元,現金短債比為1.7,同比增長7.4%,現金流相對充裕;長短債務比小幅下降至2.7,財務結構依舊穩健。總體而言,盡管102.7%的凈負債率高于行業平均水平,但基于藍光發展近兩年拿地投資力度加碼與規模擴張的需要,且擁有相對穩定的債務結構作為保障,尚可將該杠桿水平視為可控風險,將對公司發展起到正向促進作用。

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    ??融資成本方面,2018年藍光發展的平均融資成本較2017年上浮了0.35個百分點至7.54%,在行業中處于中等偏高,但作為一家民營企業,在2018年房企融資環境總體趨緊的背景下尚且處于合理范圍。融資渠道方面,藍光積極探索拓展ABS、ABN、供應鏈金融等多元融資方式,同時于2018年實現境外融資突破,成功發行第一筆2.5億美元債,總體發債超百億。多元的融資渠道有望在后續優化融資結構與融資成本,提升財務運作能力,為公司持續穩定高質量發展奠基。

    ??戰略展望:五大核心戰略構建藍光發展藍圖

    ??把握“中而強,堅持規模與利潤并重,實現高質量增長”的戰略定位,2019年藍光將在聚焦地產主業的同時構建包括投資、產品、營銷、財務、人力及組織五大體系的核心戰略框架,全面提升綜合實力。

    ??投資方面在注重安全合理,保證土地供應的安全邊際的前提下追求高回報率,聚焦新一線、二線及強三線城市,同時突破傳統拿地方式局限,全方式多元化拿地。產品體系聚焦產品系的標準化與創新迭代,同時致力于品質與服務的提升,不斷提高銷售與物業的客戶滿意度。營銷能力方面持續推進營銷鐵軍的建設,并且其核心落腳于對回款的保證。財務能力方面不斷提升全面預算能力,強化資本戰略。人力即組織方面通過期權激勵、共享機制等途徑實現強化精英治理,強總部、強區域的目標。

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