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    [东方证券]土地溢价率持续下行,苏州楼市调控加码

    2019-07-29 16:27:42

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    • 城市:全国
    • 发布时间:2019-07-29
    • 报告类型:土地交易分析
    • 发布机构:东方证券

    ??核心观点

    ??本周市场回顾。

    ??本周房地产板块指数整体弱于创业板指和沪深300指数;房地产板块指数报收4180.01,周度涨幅为-1.7%,较沪深300指数相对收益为-3.0%。

    ??本周地产板块涨幅居前的公司分别为阳光股份、嘉凯城、上海临港、同达创业、大悦城。

    ??本周行业要闻。

    ??土地增值税法公开征求意见,地产企业缴税清算迎来大变革。苏州楼市调控再升级,此次调控主要表现为限购升级、扩大限售范围两个部分。外地户籍由原社保或个税2年内满1年调整为3年内连续满2年;由原园区和新区部分地区限售调整为苏州6区均限售,新房3年限售、二手房5年限售。

    ??地产一周数据回顾。周度新房销售下滑。

    ??第30周29大城市新房销售为3.9万套,较上周减少7%;11大城市二手房销售1.2万套,较上周增加2%;一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为14%,16%;二线城市新房、二手房较上周的增速分别为-10%,-5%。整体库存略有增加。第30周15大城市库存为97.1万套,较上周增加0.2万套;库销比为9.88个月,与上周相比增加0.21个月。一线城市库存量22万套,较上周减少0.07万套,库销比为7.51个月,较上周增加0.22个月。二线城市库存量44.8万套,较上周增加0.4万套,库销比为7.78个月,较上周增加0.15个月。

    ??土地市场成交增加。

    ??第30周26大城市合计成交土地17块,较上周增加1块。土地出让金减少。第30周26大城市土地出让金为154亿元,较上周减少38亿元。平均溢价率降低。第30周26大城市土地成交平均溢价率为21.9%,较上周减少4.8个百分点。重点公司公告。1)融创中国发布正面盈利公告,预计2019年中报归母净利润同比增长超过45%,扣非后的归母净利润同比增长超过100%。2)金科股份拟收购新城控股旗下商丘悦恒、宜兴悦宏两家公司100%股权,交易对价分别为1.8亿元和8.3亿元。本次收购可在商丘新增土储7.3万平方米,楼面价2466元/平方米。在宜兴新增土储12.4万平,楼面价6694元/平方米。

    ??投资建议与投资标的?近期苏州楼市调控再次升级,开封取消限售未果,传递了一城一策精准调控的信号,今年销售转暖的部分城市仍将面临调控压力。我们判断,在销售去化下降、信托监管加码的背景下,房企融资成本、渠道的重要性将进一步凸显,具备融资优势的龙头房企和国企、央企背景房企也将更富竞争力。

    ??维持行业标配的观点,推荐稳健的一线龙头和快速增长的二线龙头,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、华夏幸福(600340,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)、金地集团(600383,增持)、大悦城(000031,买入)、蓝光发展(600466,买入)。

    ??风险提示

      销售大幅低于预期。

    ??政策调控严厉程度高于预期。

    ??利率发生明显上升。

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