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    [光大證券]路雖遠,行則將至

    2019-03-18 15:03:08

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2019-03-18
    • 報告類型:政策分析
    • 發布機構:光大證券

    ??歷程:十年路徑曲折,啟動一審是關鍵節點

    ??談及房產稅,其推進過程路徑曲折,屢有反復。縱覽2011年以來“房產稅”和“房地產稅”百度搜索指數,十九大之后,公眾關注度明顯提升,2017年12月人民日報撰文談及房產稅推進三原則,創造了指數歷史高點;2018年1月不動產統一登記制度全面落地;2018年9月房地產稅法被列入了“條件比較成熟、任期內擬提請審議”的一類立法項目;2019年3月12日,第十三屆人大提出盡快將房地產稅法和稅收征收管理法(修改)等提請全國人大常委會審議的時間安排。財政部專家賈康稱“一審”將成破局性關鍵節點。

    ??方式:法律框架下的因城施策,預計地方保有一定的自住選擇權

    ??現行制度:沿用1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》,對個人所有非營業用的房產實行免稅政策。2018年,全國房產稅收入0.29萬億,占全國公共財政收入的1.58%。滬渝試點:2011年起上海、重慶開啟人住房房產稅試點。截至2018年底,上海、重慶房產稅收入占財政收入分別為3.01%、2.97%。從商品住宅成交來看,上海、重慶相比于全國一、二線均未走出獨立行情,房產稅試點對兩地商品住宅成交影響較小。未來方向:現有經驗表明,上海、重慶房產稅試點征收力度可能偏小。未來“因城施策”理念有望融入房產稅推進過程,對開征時間、稅率、免征等條款,預計地方政府在大的法律框架內將保有一定的自主選擇權。

    ??意義:平抑投機,調整稅制,長效機制抓手

    ??“房住不炒”寫入十九大報告,提出加快完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,房產稅對打擊投機炒房,促進市場平穩發展具有重要意義;存量房時代來臨,賣地收入對地方債務的覆蓋程度越來越低且不可持續,地方政府需要擺脫土地出讓金依賴,擴大稅基,轉向長久稅收;房產稅將調節社會收入差距,提高直接稅比重,降低間接稅比例,提振基本消費水平,與我國促消費的大方向高度吻合;最后房產稅將改變當前房地產行業“重開發重交易輕保有”的稅收政策,重新調整建設、交易、保有環節稅賦比例,減少建設和流通環節稅負對房價上漲的推動作用。

    ??投資建議

    ??人民幣匯率堅挺吸引外資增持,宏觀流動性邊際寬松降低利率水平,存量經營性物業有效規避房產稅預期不確定性導致的估值壓制,綜合以上三大理由,我們持續建議關注存量物業資源豐富房企的長期表現,有望受益于國際性配置、資產增值和公允價值重估。A股建議關注萬科A、新城控股、陸家嘴、中華企業、光明地產、金融街;H股建議關注融創中國、華潤置地、中國金茂。

    ??風險分析

    ??國內宏觀經濟增長放緩,影響居民部門結構性信用擴張以及按揭貸款償還;房地產持續調控,導致行業整體銷售增速下行超預期。

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