<dfn id="bhdjg"><s id="bhdjg"></s></dfn>
  • <object id="bhdjg"><option id="bhdjg"><mark id="bhdjg"></mark></option></object>
  • <code id="bhdjg"></code>
  • <big id="bhdjg"></big>

    [華創證券]理性看待房地產稅立法,穩步推進、但條件并不成熟

    2019-03-14 15:50:14

    掃描二維碼分享
    • 城市:全國
    • 發布時間:2019-03-14
    • 報告類型:政策分析
    • 發布機構:華創證券

    ??事項:

    ??3月8日下午,在十三屆全國人大第二次會議上,全國人大常委會委員長栗戰書在介紹今后一年的主要任務時提到:“今年要抓緊制定修改深化市場化改革、擴大高水平開放急需的法律,加快推進民生、國家安全、知識產權保護、社會治理、生態文明建設等領域的立法,落實稅收法定原則,完善國家機構有關法律制度。集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項,包括審議民法典,制定刑法修正案(十一)、基本醫療衛生與健康促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保障法、政務處分法,修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規則,生物安全法、長江保護法等立法調研、起草,都要加緊工作,確保如期完成。”

    ??3月9日上午,十三屆全國人大二次會議新聞中心中,全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣說,按照人大常委會立法規劃,現在有關方面正在研究起草房地產稅法的草案,相關工作正在穩步推進。全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖表示,房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草,目前,相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

    ??點評:

    ??1、常委會委員長發言中,房地產稅表述并無超預期,“如期完成”應指2018-2023年

    ??本次表述與過往表述相比一脈相承、穩步推進,并且此次表述提及多種稅法,并非僅針對房地產稅一項,并無明顯超預期部分。而針對房地產稅表述而言,一方面,原表述由兩個語句構成,實為兩部分,中間句號之前的“抓緊制定”是今年需要完成的,而句號后面的“集中力量落實”則不在“今年”約束范圍之內,其中包括房地產稅法。此外,國家稅務總局局長王軍3月8日在人民大會堂接受采訪時,對于房地產稅立法是否將在今年制定完成,局長表示,“穩步推進”,也并未明確今年。另一方面,根據全國人大常委會每年立法工作計劃來看,2018年預備審議項目中,制定房地產稅法、契稅法、印花稅法等方面的立法項目,由有關方面抓緊調研和起草工作,視情在2018年或者以后年度安排審議。2016年至2018年,制定房地產稅法均出現在預備項目/預備及研究論證項目/預備審議項目,暫未在當年的立法計劃之中。2017年3月4日,全國人大新聞發言人傅瑩表示,“房產稅立法已列入五年立法規劃”。2018年9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規劃中,房地產稅法被寫入立法規劃,并屬于“第一類項目”,即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內提請審議。全國人大常委會每屆任期同全國人大相同,都是五年。根據中華人民共和國憲法和相關規定,中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會任期自2018年3月起,至2023年3月止。因此,此次委員長提到的“確保如期完成”,應指2018年至2023年期間,而非“今年”。

    ??2、法工委、財經委副主任發言中,房地產稅立法仍處于完善草案階段,待條件成熟提請初審

    ??法工委副主任表示現在有關方面正在研究起草房地產稅法的草案,相關工作正在穩步推進、財經委副主任表示相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。上述發言表明:目前房地產稅依然處于完善草案階段,還有重要問題需要論證和攻克,目前房地產稅草案還未完成,待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議,那么今年的確存在一審的可能性,但不可能今年落地。首先,根據《立法法》規定,立法流程應為“形成草案->提請常委會->提請人大”。其中常務委員會審議立法議案,一般要經過兩次以上的常務委員會會議審議,加上公開征求意見期限一般不得少于30日,預計今年一年走不完完整的立法流程,說明立法通過最早也要2020年才能完成;另一方面,源于可能存在的一些條件不成熟因素。此外,根據此前“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,那么預計在立法之前房地產稅的試點也可能較小;且充分授權預示各地稅率、稅基或有差異;分步推進,預計房地產稅應為漸進改革,而不是一次性直接落地。

    ??3、兩會未提及房住不炒,穩經濟下總量住宅需求下行趨勢,或是條件不成熟因素之一

    ??一方面,全國商品房銷量增速自18年9月開始連續下降或放緩;并從主流房企銷售來看,1-2月50家房企累計銷售面積同比-9%,預計全國19年1-2月商品房銷量同比仍為負,全國總量需求呈現下行趨勢。另一方面,目前除湖南、內蒙古、黑龍江、上海3省1市以外,其余24省+3市已公布2019年棚改計劃,合計約308萬套,參考2018年其占全國棚改計劃比值為87%,估算2019年全國棚改計劃約為353萬套,較2018年計劃580萬套同比下降39%、較2018年實際完成626萬套同比下降44%,棚改下行對于三四線需求或將產生持續的負面影響,而本輪周期中房地產行業與上下游行業的周期規律的錯位,導致房地產穩定對于上下游經濟較以往顯得更為重要。另外,據中指院數據,2月百城(新建)住宅平均價格環比上漲0.10%,漲幅收窄0.12pct,已經連續4個月增速放緩,再考慮到2019年中統計局70城房價公布中不再單列15個熱點城市,2018年兩會中提及的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”在19年工作報告中并未提及,表明房住不炒主旨下的政策調控已經初見成效。因而,在穩經濟大背景下,總量住宅需求呈現下行趨勢,政府更需強調的是促進房地產市場平穩健康發展。

    ??4、地方政府減收增支和地方債集中到期致土地財政依賴更強,或是條件不成熟因素之二

    ??2018年,地方本級政府性基金收入65,096億元,同比+25.0%,占比地方政府公共財政收入+基金性收入的38.5%,較17年提升3.5pct,并自15年開始連續3年提升,可見地方政府土地財政依賴逐步提升。考慮到19年穩經濟要求,減稅降費和加大基建投入等將給地方政府帶來減收增支的巨大壓力,同時,自19年開始地方債將集中到期,2019-2021年,我們估算地方債到期規模分別為1.3萬億、2.1萬億、2.6萬億,分別同比+56.8%、+57.5%、+27.7%,這將進一步加劇地方政府對于土地出讓金的依賴。另外,據財政部公布的2019年政府性基金預算收入預計和支出安排,地方政府性基金本級收入73,754.56億元,增長3.3%,其中,國有土地使用權出讓收入67,077.39億元,增長3.0%,較去年目標同比增長22.7%,并且從歷史看,除2015年外,2013-2018年國有土地使用權出讓收入完成率均超過100%,2016-2018年完成率分別為140%、140%、119%,也從政府計劃角度表明了19年土地出讓金的重要性。

    ??5、起初土地出讓金相當于房地產稅超15倍,短期后者難以彌補前者表明房地產稅推進是中期問題

    ??此外,按照目前城鎮住宅存量房面積250平米以及18年住宅銷售均價8,544元/平米,估算全國城鎮住宅價值約為214億元,并且假設按照0.5-1.5%的稅率征收、人均免征面積30平米估算,目前由于全國常住人口口徑人均住宅面積也約30平米左右,考慮極端情況,全國住房集中在50%人群中,那么有房一群的人均住宅面積約為60平米,那么抵扣30平米,此外,參考國際普遍在評估價基礎上給予20%-30%的折扣進行征稅,對于全國總量最多可征收125億平米*8,544元*80%*(0.5-1.5%)=0.43-1.28萬億元,并且考慮房地產稅征收初期緩沖,起初征收額更遠小于上述數據,而對比18年土地出讓金收入6.5萬億,占比僅7%-20%,加上地產相關稅費1.8億元,合計8.3萬億,占比僅6.5%-10.3%,房地產稅短期難以彌補土地出讓金收入。考慮到增量市場自然衰減導致了土地出讓收入及交易稅費的總量收入逐步下降,房地產稅從立法到最終的完整征收可能是一個中期問題,從總收入的角度來看,要么房地產稅延緩推進,要么選擇推進過程中選擇放松政策對沖。

    ??6、投資建議:理性看待房地產稅立法,穩步推進、但條件并不成熟,維持“推薦”評級

    ??2019年中,在政府重心由去杠桿向穩經濟轉變過程中,我們預判地產總量政策將逐步趨松,并低庫存將預示供給松先于需求松,近期資金松正逐步驗證,有利于資金敏感性房企報表修復和業務擴張,而需求松則預計通過一二線“一城一策”和三大城市圈發展規劃實現結構性放松提振需求,由此對沖三四線的棚改縮減而削弱需求,目前一二線城市已經處于“市場底、資金底和政策底”的三底疊加階段,有利于一二線布局房企的銷售彈性。目前主流房企19PE估值僅5-8倍,NAV折價30-60%,均表明估值仍處于估值低位,維持行業“推薦”評級以及看多龍頭和藍籌房企,推薦兩條主線:一二線龍頭(受益一二線需求彈性):金地集團、萬科、招商蛇口、保利地產、融創中國;二線藍籌(受益資金放松受益):新城控股、中南建設、陽光城、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展。

    ??7、風險提示:房地產市場銷量超預期下行以及行業資金放松不及預期

    專 題
    返回頂部
    掃描二維碼分享
    返回頂部
    必发88-88bifa手机版官网-88必发娱乐网站