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    [克而瑞]江西省三四线城市(二十七):上饶篇

    2019-07-30 10:48:16

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    • 城市:全国
    • 发布时间:2019-07-30
    • 报告类型:市场报告
    • 发布机构:克而瑞

    文/谢杨春、姚郑康

    ??调研感受

    ??城市旅游资源丰富,但开发程度不高

    ??城市住房存量大,经开区存在较多在建房 

    ??优质教育资源紧俏,名校房源受追捧

    ??城市客群对房价敏感,些许差价销售表现天差地别

    ??项目分销是普遍现象

    ??返乡置业是当下购房支柱,市场波动具节点性

    ??房价虚高存在上涨瓶颈

    ??城市概况

    ??棚改降温后依靠返乡置业带动走量

    ??刚需市场对价格敏感度高

    ??上饶主城城区面积小而狭长,延信江呈南北走向,凤凰中大道是城市发展主干道,贯穿全城。广信区和信州区是老城区,广丰区则较为偏远。规划上,经开区和高铁新区两个新区各居南北。 

    ??近一轮周期中,上饶是典型的以棚改推动市场、以返乡置业为主的“节点型”城市。2016年以前以本地开发商为主,居民购房理念与城市产品迭代均发展较为缓慢,市场以刚需为主,客户多以本地及周边县市自住为主,对价格敏感度较高。近两年,随着品牌房企近两年集中“下沉三四线”而进入上饶后,市场才开始提速。 

    ??由于城市棚改实际开工进度自2018年7月几乎骤冷,金九银十明显缺色,2019年上半年在返乡置业潮带动下市场略有好转,市场当前转入持销期,各项目纷纷改规适应新的市场需求,部分此前主打精装房的项目纷纷加推毛坯房源,项目去化表现主要取决于产品定价高低,整体来看,上饶目前以毛坯为主,精装项目不多且当前节点去化相对有限。 

    ??当前市场在建未售项目与已售未交付项目体量都很高,市场较2018年底尚有起色但难言真正回暖,而商品住宅消化周期也相应较长,已超过15个月。2019年下半年经开区与高铁新区均有数个大盘待开,届时会对市场产生一定冲击。由于市场以本地需求为主,开发商竞争力度将加大。

    地区

    ??政策力度

    ??“限签”执行宽松,房贷利率上浮20%

    ??上饶政策环境相对宽松,目前仅有“限签”。从执行力度来看,也未明确单项目每月备案套数,仅适度放缓网签节奏。 

    ??房贷政策上,以刚需首置为主,首套房首付比例20%,罕有高首付比例客户。2019年各大银行房贷利率上浮20%,此前仅上浮15%。从利率上调后的市场表现来看,购房成本的上涨对需求抑制明显。

    ??棚改情况

    ??2018年7月以来棚改大幅缩水

    ??部分改善型客户观望态度浓郁

    ??棚改是此前上饶市场快速发展的主要推力,全市棚户改造起于2010年,2018年前历年实际开工体量均在江西省前二,以货币化安置为主。2018年年中受中央政策调控,城市棚改力度呈断崖式下降,虽棚改计划量保持但实际开工量大幅缩水。由于棚改安置是城市客群置业主要购买力来源,缩水后部分改善性客户转为观望,市场主要以刚需为主。

    ??房价水平

    ??区域房价虚高与购买力上限致使上半年房价横盘

    ??销售均价方面,广信区、经开区在售商品住宅均价在7500元/平方米,信州区则较高达到9000元/平方米。预计未来新房均价将有较长时期横盘。一方面当前新房均价相比城市土拍2000元/平方米左右的地价较高,特别是信州区房价存在一定虚高;另一方面由于城市购买力薄弱,购房者对房价上涨敏感,房价存在上涨阻力。

    商品住宅

    ??客户结构

    ??本地客、返乡置业为主

    ??返乡时点部分项目来访量有1-2倍增幅

    ??上饶市场主力客群一方面来自本地,另一方面,以外地工作本地置业的返乡客户为主,其占比超过40%。由于新房均价相比核心城市处在低位,棚改退潮下返乡置业效用明显,市场表现出明显的时点性淡旺波动。传统节日期间广信区项目普遍可增加1.5倍左右案场来访量,高铁新区部分项目销售流量也增加2倍以上。

    ??城市购房需求“名改善实刚需”,改善需求仅是低房价下此前棚改拉动的假象,棚改力度下降后此前存在的改善客群转为观望,市场仍以刚需客为主。

    ??购房偏好

    ??刚需对面积要求高

    ??棚改客户喜欢就地安置

    ??上饶客群呈现以下特点:第一,虽然购房主力主要以刚需为主,但对小面积并不“感冒”,100-120平方米的户型接受度较高;第二,本地客户投资意识不强,购房意愿仅为“按需置业”,个体户热衷于购置底商经营餐饮;第三,各区域客群地缘性购房明显,棚改客户多采取就地安置。第四,上饶客群住房观念尚处在“刚需1.0”,周边乡镇以及高铁新区、广丰区等地客群普遍偏爱自建房,对城区商品住宅持观望和试探态度。

    ??产业支撑

    ??旅游资源丰富但尚未形成产业支柱

    ??两新区发展仍待落地

    ??上饶整体以旅游业为主,虽有山水古建等旅游资源,但由于发展规划晚和城市基建不完善,旅游业未形成集群效应,没有成为支柱产业。

    ??两个新区中经开区为国家级高新区,以汽车、光伏、光学产业为主产业,有晶科能源、汉腾汽车、凤凰光学等企业入驻。高铁新区则受政府规划而起,目前规划先行配套未落,无产业支撑,存在大量待迁棚改。

    ??土地市场

    ??地价稳定且相对偏低,房企拿地热情有限

    ??土地方面,2019年2月绿地在经开区拿416亩土地后撬动地市热度,但整体地价保持稳定。目前上饶市有超过150亩的土地政府要求需配建公共设施,全市平均地价在2000-3000元/平方米之间,与往年相比并未出现明显涨幅。 

    ??2019年上半年有少量宗地成交,品牌房企对市场仍然保持谨慎乐观,溢价率与参拍企业数量均不高,拿地多为战略性布局,对城市货值的补充,整体拿地热情不高。

    商品住宅

    ??企业竞争

    ??品牌房企合作开发、联手当地企业降低风险

    ??万科、恒大、碧桂园、金科、美的、阳光城等品牌房企均有进入上饶,市场份额挤压下本地房企中仅友邦等老牌房企存在。品牌房企对于市场仍然相对谨慎,开发过程中多数采取合作开发,并引入一家本地开发商。 

    ??整体来看,目前本地企业在当地并未建立较大的优势,而品牌房企与本地房企相比也并无明显品牌溢价,主要源自房客群对房价敏感度高。 

    ??考虑到未来大体量潜在供应的存在,部分项目加紧工期并让出适度折扣以求更快清盘,在棚改退潮、需求有限的情况下,各项目对客户争夺异常激烈。

    ??市场难点

    ??返乡客群无法持久

    ??购买力薄弱与置业观念不成熟是症结

    ??上饶经济发展水平较平庸,居民购买力和购买需求主要来源棚改支撑。在棚改几乎停滞的情况下,后续购买需求匮乏、购买力下降,销量仅靠返乡置业支撑。但返乡置业需求存在不确定性,长此以往难以为继。随着房价上涨、刚需被满足,返乡客群的数量也将减少。届时上饶房市发展发展有较大可能将停滞,较大潜在库存下单靠城市本身刚需客群滋生改善需求难度较大。 

    ??整体来看,上饶市场热点板块在经开区与广信区,城市需求量固定,购房需求受购买力与人文特点的限制具有明显上升阻力,棚改潮退下未来市场命运主要取决于返乡置业的持久度。

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