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    [光大證券]年內銷售增速或于Q3探底,存量變現新開工存期待

    2019-03-18 15:05:45

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2019-03-18
    • 報告類型:市場報告
    • 發布機構:光大證券

    ??全國商品房銷售如期下探,年內銷售增速或于三季度見底

    ??1-2月,全國商品房銷售面積同比-3.6%,東部和東北的銷售面積同比降幅加深,中部區同比由正轉負,西部成唯一同比增長地區,但增速亦環比-7.32pc。預計后續三四線銷售下行的拖累將持續顯現,但在流動性邊際寬松的情況下,按揭投放有望保持平穩,為一二線需求釋放提供支持。結合2018年5-8月的高基數因素,行業整體銷售增速或于三季度見底。

    ??土地購置明顯下滑,存量變現新開工存期待,竣工向好是速度問題

    ??1-2月,全國土地購置面積、成交價款分別同比-34.1%、-13.1%。銷售趨弱,龍頭房企土儲資源豐厚,拿地意愿不高,更傾向于存量變現而非增量獲取,預計全年土地成交總量維持低位。

    ??1-2月,全國房屋新開工面積1.9億方同比+6%,絕對水平仍較高,存量加快變現新開工增速仍存期待,無需過于悲觀;相對積極的開工疊加政策結構性微調促進項目復工,1-2月施工面積增速環比提升2.0pc。

    ??竣工全年向好是速度而非方向問題:1)2016-2017年新開工面積增速明顯回升(分別同比+8.0%、+7.0%),其正常竣工節點在2019-2020年;2)房企融資持續改善,資金面逐步企穩,在同時滿足[新開工-銷售]環節的同時,[銷售-竣工]環節的資金需求也能得到一定保證。

    ??土地購置費滯后計入支撐投資數據,預計后續將持續回落

    ??1-2月,房地產投資同比+11.6%,增速環比+3.5pc,明顯超市場預期。我們認為主要原因:1)土地購置費滯后計入,目前增速仍在高位;2)房企施工進度加快,施工強度提升。

    ??展望全年,土地購置面積、土地成交價款等先導指標已明顯走弱,后續土地購置費增長降速壓力較大,但房企相對積極的開復工意愿將推動施工類投資增速繼續回升,支撐房地產投資數據。

    ??到位資金增速環比改善,預計全年維持平穩

    ??1-2月,到位資金增速環比+6.2pc至2.1%,主要系銀行信貸支持改善,國內貸款降幅環比收窄14.7pc,個人按揭貸款增速環比+6.8pc。預計宏觀流動性邊際寬松下,信貸溫和擴張以及融資環境改善可平衡銷售下行帶來的回款挑戰,全年資金面整體保持穩健,為新開工和施工提供支持。

    ??建議關注一二線邊際改善和存量物業資源重估

    ??宏觀流動性邊際寬松,房企融資持續改善,因城施策路徑下,一二線城市購房信貸支持或邊際改善,建議關注重點布局高能級城市的頭部房企,A股地產如萬科A、金地集團,H股地產如融創中國、中國金茂;同時建議關注存量物業資源豐富房企的長期表現,有望受益于資產增值和公允價值重估,建議關注陸家嘴、中華企業、光明地產、新城控股。

    ??風險分析

    ??國內宏觀經濟增長放緩,影響居民部門結構性信用擴張以及按揭貸款償還;房地產持續調控,導致行業整體銷售增速下行超預期;前期棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在明顯的回調壓力。

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